Wertgutachten Haus und Immobilie: Alles was Sie wissen sollten!

Aktualisiert am: 31.03.2024

Ein Wertgutachten für ein Haus verschafft Klarheit und gibt Auskunft über den Zustand und folglich auch den Marktwert des begutachteten Hauses. Lesen Sie in unserem Ratgeber, was ein Wertgutachten beinhaltet. Zudem geben wir Ihnen einen Überblick über die Kosten und wann ein solches Dokument in Auftrag gegeben werden muss.

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Das Wichtigste in Kürze:

Ein Wertgutachten gibt eine realistische Einschätzung über den erzielbaren Angebotspreis Ihres Hauses, wenn Sie dieses verkaufen wollen.
Für die Wertermittlung Ihres Hauses sind drei unterschiedliche Bewertungsverfahren möglich: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.
Makler, Gutachter und Sachverständige erstellen Wertgutachten für ein Haus. Erfahren Sie hier, wann Sie welchen dieser Experten beauftragen.

Was ist ein Wertgutachten?

Bei einem Wertgutachten begutachtet ein Sachverständiger, auch Immobiliengutachter genannt, den Zustand und die Lage einer Immobilie bzw. eines Hauses. Darunter fallen auch wichtige Aspekte wie Nutzungs- und Eigentumsrechte sowie mögliche Belastungen. Diese Begutachtung wird schriftlich zusammengefasst und daraus eine Begründung für den ermittelten Marktwert der Immobilie formuliert.

Im Gegensatz zu einer Immobilienbewertung, die oftmals kostenlos angeboten wird, sind Wertgutachten prinzipiell kostenpflichtig. Hier ähneln sich der Umfang und die Art beider Bewertungsformen sehr.

Gut zu wissen:

Benötigen Sie eine Bewertung Ihres Hauses für Behörden oder vor Gericht, müssen Sie ein kostenpflichtige Bewertung bei einem Sachverständigen in Auftrag geben. Nur ein Verkehrswertgutachten hat vor Gericht Bestand und wird als solches anerkannt.

Was beinhaltet ein Wertgutachten?

Der Inhalt eines Wertgutachtens ist nicht fest vorgeschrieben, allerdings sollte das Immobiliengutachten auf folgende Aspekte eingehen, damit eine umfängliche Bewertung der Immobilie erfolgen kann:

Begründung des angewendeten Bewertungsverfahrens
Lage und Zuschnitt des zu bewertenden Hauses
Direkte Nachbarschaft und Anbindung zur Umgebung
Zustand des Hauses
Energieeffizienz
Informationen über die Außenanlagen
Erschließungsgrad und Anbindung an die örtliche Versorgung wie Wasser und Abwasser, Stromnetz, Internet usw.

Für ein gerichtsfestes Vollgutachten beurteilt ein Sachverständiger all diese Aspekte in Bezug auf das Objekt. Diese Punkte wird er anhand von Urkunden, Dokumenten und Fotos belegen.

Wird eine weniger umfangreiche Bewertung benötigt, die vor allem auf Angaben des Eigentümers basiert und durch einen Sachverständigen nur nach Augenschein erfolgt ist, reicht auch ein sogenanntes Kurzgutachten aus.

Wann benötigen Sie ein Vollgutachten?

Eine Bewertung sorgt während des Verkaufsprozess des Hauses für Klarheit, Transparenz und Vertrauen. Beide Vertragsparteien, Eigentümer und Käufer können sich auf die Begutachtung eines neutralen Sachverständigen verlassen.

Ein kostenpflichtiges Wertgutachten, auch als Vollgutachten bekannt, benötigen Sie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen und für das Finanzamt, wenn ein Beleg über den Wert Ihres Hauses gefordert wird. In solchen Fällen müssen Sie einen Gutachter beauftragen, der bei Behörden und von Gerichten als unabhängiger Sachverständiger anerkannt ist.

Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Auflistung, zu welchem Zweck Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten benötigen:
bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Erbschaft, Scheidung usw.
für Ämter und Behörden als Beleg des Verkehrswertes
bei Zwangsversteigerungen
zur Ermittlung des Betriebsvermögens für Gewerbetreibende
zur Bewertung vorhandener oder möglicher Baumängel

Unser Tipp: Kontaktieren Sie Seiberth Immobilien, wenn Sie unsicher sind, welches Dokument Sie benötigen. Wir stehen Ihnen gerne zur Seite und beraten Sie kompetent und fachmännisch.

Wann reicht eine Immobilienbewertung aus?

Eine Bewertung reicht in der Regel aus, wenn Sie Ihr Anwesen verkaufen möchten. In unserem Ratgeber Haus schätzen lassen finden weitere Informationen, was für die Bewertung Ihres Objekts wichtig ist.

In der Regel werden diese Bewertungen meist kostenfrei erstellt.

Wenn Sie eine fachkundige und verlässliche zweite Meinung bei Verkaufsverhandlungen benötigen, können Sie einen Makler mit einer Bewertung Ihrer Immobilie beauftragen. In diesem Fall benötigen Sie kein kostenpflichtiges Gutachten.

Seiberth Immobilien bietet kostenfreie Bewertungen nach Gutachter-Standard an! Wir begutachten Ihr Objekt vor Ort und erstellen für Sie ein Kurzgutachten, mit dem Sie sorgenfrei in Verkaufsverhandlungen gehen können.

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Wofür benötige ich ein Wertgutachten?

Findet ein Eigentümerwechsel eines Hauses statt bzw. soll ein Objekt zum Verkauf durch den Eigentümer angeboten werden, so empfehlen wir zunächst den Marktwert Ihres Hauses ermitteln zu lassen. Denn die wichtigste Grundlage um einen angemessenen Verkaufspreis ansetzen zu können, ist der Marktwert.

Eigentümer begeben sich in eine unsichere Ausgangsposition für die Verkaufsverhandlungen, wenn Sie den Marktwert Ihres Hauses nicht kennen. Ein geschätzter Wert, der vom Eigentümer angesetzt wird, führt erfahrungsgemäß dazu, dass das Objekt unter Marktwert veräußert wird.

Welche Art von Wertgutachten gibt es?

Eine Begutachtung ist in der Regel zweckgebunden. Je nachdem wofür Sie ein solches Dokument benötigen, kann der Umfang stark variieren: ob nur wenige Seiten oder bis zu 30 bis 40 Seiten.

Zudem sollten Sie sich vor der Beauftragung erkundigen, ob Sie die Bewertung Ihres Haues für Behörden und Ämter benötigen oder ein gerichtsfestes Gutachten brauchen, das vor Gerichten Bestand hat.

Im Folgenden haben wir für Sie eine Übersicht erstellt, wann Sie welches Dokument benötigen und mit welchen Kosten Sie dabei rechnen müssen:

	Immobilienbewertung	Kurzgutachten	Vollgutachten
Wann?	Verkauf, Erbschaft, Scheidung (ohne Rechtsstreit)	Beleg für Behörden, Ermittlung der Steuerpflicht	Vorlage für das Gericht, Ermittlung des Betriebsvermögens, bei Zwangs-versteigerungen
Wer?	Makler, freie Gutachter	Zertifizierte Gutachter	Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter
Umfang?	ca. 10 – 15 Seiten	ca. 10 – 15 Seiten	ab 30 Seiten
Aufwand?	wenige Tage	Einige Tage bis Wochen	Einige Wochen bis wenige Monate
Kosten?	Seiberth-Makler: kostenfrei Freie Gutachter: ca. 500 – 1.000 €	ca. 500 – 1.000 €	Mindestens 0,5 – 1 % des Verkehrswertes

Unser Tipp: Bei Finanzierungen für den Kauf oder Bau einer Immobilie ermitteln die Banken durch eigene Sachverständige den Marktwert Ihrer Immobilie. In diesem Fall müssen Sie nicht weiter tätig werden.

Was ist der Verkehrswert?

In jedem Fall sollte man bei der Begutachtung Ihres Hauses auf den Marktwert eingehen.

In § 194 Baugesetzbuches (BauGB) wird der Begriff wie folgt erklärt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

In vorliegender Erläuterung sind beide Begriffe gleichbedeutend und werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft als Synonyme verwendet.

Beabsichtigen Sie Ihre Immobilie zu verkaufen, so reicht ein Gutachten aus, das den aktuellen und präzisen Marktwert Ihres Objekts wiedergibt.

Ein Immobilienexperte errechnet und ermittelt für eine Bewertung den aktuell möglichen Preis Ihres zu veräußernden Hauses.

Gut zu wissen: Der ermittelte Marktwert kann auch bei Erbangelegenheiten ohne Rechtsstreit oder für Finanzierungen einer Immobilie nützlich sein.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis?

Bevor Sie einen Verkaufspreis für Ihr Anwesen ansetzen, sollten Sie zunächst den Hauswert ermitteln lassen. Immobilienexperten berechnen anhand eines festen Kriterienkatalogs den Wert Ihrer Immobilie. Das Ergebnis ist somit für den Marktwert ein wichtiger Aspekt.

Hauswert und Marktwert sind nicht immer identisch, allerdings richtet sich der angesetzte Verkaufspreis stark an den ermittelten Immobilienwert. Für einen reibungslosen und erfolgversprechenden Verkaufsprozess empfehlen wir Ihnen Ihr Objekt professionell bewerten zu lassen.

Als Hausverkäufer ist es nicht einfach, einen geeigneten und angemessenen Verkaufspreis der eigenen Immobilie anzusetzen. Wird der Preis zu hoch angesetzt, könnten Sie Kaufinteressenten abschrecken. Bieten Sie Ihre Immobilie zu einem niedrigeren Preis an, droht ein Verlustgeschäft. Unsere Immobilienmakler können hier Abhilfe schaffen – wir unterstützen Sie gerne beim Hausverkauf!

Wie hoch sind die Kosten für ein Wertgutachten?

Seit 2009 gibt es keine festen Honorare für das Erstellen von Wertgutachten. Auftraggeber und Sachverständige können somit die Kosten für ein Immobiliengutachten nun frei aushandeln.

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Wir bietet mit unserem Rundum-Sorglos-Service kostenfreie Bewertungen nach Gutachter-Standard. Unsere Experten begutachten Ihr Objekt vor Ort und errechnen – bei Bedarf auch kurzfristig – den Verkaufspreis Ihres Hauses.

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Kurzgutachten

Oftmals bieten Sachverständige für die Erstellung eines solchen Dokuments einen festen Pauschalbetrag an. In der Regel können Sie aber auch ein festes Stundenhonorar und die Anzahl der Stunden vereinbaren. Achten Sie darauf, dass im Angebot die Stundenangabe begründet wird. Sie sollten mit mehreren hundert Euro Ausgaben rechnen.

Vollgutachten

Die Kosten für ein gerichtsfestes Vollgutachten hingegen richten sich immer nach dem Marktwert der zu bewertenden Immobilie. Hierfür müssen Sie mit einer Preisspanne von 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Wertes rechnen. Die Preise von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter richtet sich nach der Honorarordnung der Ingenieure und Architekten.

Grundsätzlich gilt, je mehr Ihr Objekt wert ist, umso höher fallen die Kosten für das Vollgutachten aus.

Übersicht der Kosten für ein Wertgutachten:

Gutachtenart	Kosten	Zweck
Bewertung durch Seiberth Immobilien	Kostenfrei	Verkauf
Kurzgutachten	ca. 500 €	Vorlage für Ämter
Gerichtsfestes Vollgutachten	bis 200.000 € Verkehrswert: ca. 1.000 – 2.000 € bis 400.000 € Verkehrswert: ca. 2.000 – 4.000 €	Rechtsstreitigkeiten, Zwangsversteigerung & Ermittlung des Betriebsvermögens

Sind Kosten für ein Wertgutachten steuerlich absetzbar?

Die Ausgaben können vom Auftraggeber nur in wenigen Ausnahmen bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. So können Erben in einer Erbengemeinschaft, die Ihren Erbteil verkaufen möchten, die Kosten absetzen. Hierfür werden die Ausgaben als Nachlassverbindlichkeiten beim Finanzamt angegeben. Dies garantiert eine faire und gerechte Teilung der Erbschaft.

Dürfen Vermieter die Ausgaben für ein Wertgutachten steuerlich geltend machen?

Eigentümer, die Ihr Objekt vermieten, dürfen die Kosten für ein solches Dokument nicht als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das Finanzamt gibt vor, dass Werbungskosten mit der Vermietungstätigkeit in Zusammenhang stehen müssen. Findet allerdings eine Begutachtung für ein Vermietungsobjekt statt, so geht das Finanzamt von einer Verkaufsabsicht durch den Eigentümer aus.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Für das Erstellen eines Wertgutachtens und einer Immobilienbewertung kommen die gleichen Bewertungsmethoden zum Tragen. Ein Sachverständiger oder Makler bewertet ihr Objekt und errechnet anhand fester Kriterien einen möglichen Angebotspreis nach einem der folgenden drei Verfahren:

Je nach Objektart wird ein Berechnungsverfahren eingesetzt. Oftmals ist auch eine Kombination aus allen drei Verfahren möglich.

Vergleichswertverfahren

Die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren ist in der Praxis die erste Methode, mit denen Sachverständige oder Immobilienexperten das Objekt bewerten. Beim Vergleichswertverfahren – wie der Name schon vermuten lässt – wird das zu veräußernde Objekt mit anderen Objekten verglichen, die in der Nähe bzw. gleichen Gegend sind.

Voraussetzung hierfür ist, dass die zu vergleichenden Objekte alle ähnliche bis sehr ähnliche Merkmale und Eigenschaften in Bezug auf Verkaufspreis, Größe Lage, Zustand und Ausstattung haben. Diese Angaben sind für die Berechnung des Marktwertes wichtig.

Ertragswertverfahren

Für die Bewertung von Miet- und Gewerbeobjekten wird das Ertragswertverfahren eigesetzt. Für diese Berechnungsmethode spielen die monatlichen Erträge bzw. Gewinne eine wichtige Rolle. Der Sachverständige wird zudem verschiedene Aspekte, wie Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung und Restnutzungsdauer für die Wertermittlung berücksichtigen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn nicht ausreichend vergleichbare Daten für den Vergleich von Objekten zur Verfügung stehen. Der Sachverständige wird bei dieser Berechnungsmethode den Grundstückswert und den Gebäudewert getrennt voneinander ermitteln.

Hierfür muss der Experte bei der Berechnung die Abnutzung des Objekts von den Entstehungskosten subtrahieren. Das Ergebnis wird schließlich mit einem Faktor multipliziert, der die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Denkmalgeschützte Gebäude und leerstehende Häuser werden nach dieser Methode bewertet.

Unser Tipp: Fragen Sie Seiberth Immobilien, welches Berechnungsverfahren für Ihr Objekt das richtige ist.

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Was wird für die Bewertung berücksichtigt?

Für das Erstellen eines Wertgutachtens müssen Gutachter, wie auch Makler, das zu bewertende Objekt unter mehreren Gesichtspunkten begutachten und bewerten. Für die Bewertung der Immobile werden wichtige Aspekte und Eigenschaften des Hauses unter die Lupe genommen.

Individuelle Eigenschaften und Merkmale des Hauses wie z.B. die Lage oder die Größe sowie auch rechtliche Aspekte fließen in die Bewertung ein.

Folgende Merkmale und Faktoren werden berücksichtigt:
Lage des Hauses
Grundstücksfläche
Wohnfläche
Baujahr, Zustand und Ausstattung
Art des Hauses
Nutzungsart
Grundbucheinträge

Lage

Für die Bestimmung des Marktwertes wird zunächst das wichtigste Merkmal des Hauses begutachtet: die Lage. Hier stellt sich die Frage, wo das Objekt steht – in der Stadt oder auf dem Land?

Positiv auf den Marktwert wirkt sich die Nähe zur Innenstadt aus. So sind auch eine vorhandene Infrastruktur und die unmittelbare Nähe oder Anbindung an den Nah- und Fernverkehr ebenfalls entscheidend auf die Höhe des Marktwertes.

Das Wachstum der Region oder der Stadt, in der sich das zu bewertende Objekt befindet, werden beim Erstellen des Wertgutachtens ebenfalls berücksichtigt.

Je nach Lage des Hauses können allerdings auch negative Aspekte den Angebotspreis des Objekts mindern. So könnte z.B. eine nahe gelegene Autobahn, Flughafen oder Gewerbegebiet in unmittelbarer Nähe sich störend bzw. negativ auf die Höhe des Marktwertes auswirken.

Weitere Faktoren

Merkmale und Eigenschaften wie das Baujahr und die Bausubstanz des Hauses zählen ebenfalls zu den wichtigen Kriterien, die in der Bewertung berücksichtigt werden. Des Weiteren wird auch der Zustand, die Energieeffizienz und die Grundstücksfläche des zu bewertenden Hauses begutachtet.

Für die Bewertung wird zudem die Nutzungsart des Objekts beurteilt. Ein Einfamilienhaus wird im Gegensatz zu einer Doppelhaushälfte unterschiedlich bewertet. Die Bewertungskriterien für Gewerbeflächen und Mehrparteienhäuser sind wiederum unterschiedlich.

Nicht zuletzt fließt auch der Erschließungsgrad in das Wertgutachten ein. Hier geht es vorrangig darum, wie die gut oder schlecht das Anwesen z.B. an das öffentliche Straßennetz angebunden ist.

Rechtliche Aspekte

Für die Erstellung eines Wertgutachtens müssen Immobilienexperten die rechtlichen Besonderheiten eines Grundstücks berücksichtigen. Je nachdem welche rechtlichen Informationen über das Objekt im Grundbuch festgeschrieben sind, können sich diese positiv oder aber auch negativ auf die Höhe des Marktwertes auswirken. Altlasten und Beschränkungen sowie eingeräumte Wegerechte oder Erbbaurecht sind Beispiele, die sich eher negativ, also wertmindernd auf Ihr Objekt auswirken können.

Für unter Denkmalschutz stehende Häuser ergeben sich wiederum andere, besondere Pflichten und Kriterien. Sachverständige bewerten hier z.B. wie sich eine solche Verpflichtung auf die Höhe des Marktwertes auswirkt.

Ist Ihr zu bewertendes Objekt aktuell vermietet, so wird dieser Umstand ebenfalls in die Beurteilung einfließen.

Wer erstellt ein Wertgutachten für ein Haus?

Bei der Wahl des geeigneten Experten sollten Auftraggeber auf die Qualifikation der ausgewählten Person achten, denn die Berufsbezeichnung Gutachter ist in Deutschland nicht geschützt. So ergibt sich folgender Personenkreis, der Bewertungen erstellen kann:

Benötigen Sie ein Vollgutachten bzw. einen gerichtsfestes Wertgutachten, so dürfen hier nur öffentlich bestellte und geprüfte sowie EU-zertifizierte Gutachter tätig werden. Dies ist bei Scheidungen oder Erbschaftsangelegenheiten der Fall, die gerichtlich entschieden werden müssen.

Wollen Sie allerdings Ihr Objekt verkaufen und benötigen dafür den Marktwert, so ist im Normalfall ein Kurzgutachten oder eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend, die von einem Makler erstellt wird.

Bei einer Objektbewertung wird ein möglich erzielbarer Angebotspreis für das zu veräußernde Objekt ermittelt.

Welche Unterlagen benötige ich für ein Wertgutachten?

Damit Sie eine Bewertung beauftragen können, sollten Sie im Vorfeld folgende Unterlagen bereithalten oder einholen, unabhängig von der Art und Eigenschaft Ihres Objekts:

Dokument	Bezugsquelle
Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)	Grundbuchamt
Flurkarte und Lageplan (nicht älter als drei Monate)	Katasteramt
Grundriss inklusive An- und Umbauten	Gemeinde/ Stadt
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis	Bauordnungsamt
Baupläne	Gemeinde/ Stadt
Wohnflächenberechnung	Gutachter/ Architekt
Energieausweis	Architekt/ Energieberater
Zusammenstellung aller bisher getätigten Sanierungs- und Moderni-sierungsmaßnahmen	Eigene Dokumente, Rechnungen usw.

Außerdem gilt es folgende Sonderfälle zu beachten:
Bei Eigentumsobjekten sollten Sie Unterlagen wie die Teilungserklärung, sämtliche Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen für das Beauftragen eines Wertgutachtens bereithalten.
Bei Erbbaurecht benötigen Sie den Erbbaurechtsvertrag und den Beleg über die Höhe des Erbbauzinses.
Bei Mietobjekten brauchen Sie den Mietvertrag mit der Angabe zur Miethöhe.

Unser Tipp: Wir von Seiberth Immobilien empfehlen Ihnen diese Dokumente in aktueller Ausführung zu beschaffen.

Wie lange dauert das Erstellen eines Wertgutachtens?

Die Dauer und der Aufwand für das Erstellen eines Wertgutachtens richtet sich nach dem zu bewertenden Objekt, da jede Immobilie unterschiedlich ist.

So kann ein Vollgutachten einige Wochen in Anspruch nehmen, wenn relevante Unterlagen nicht vorliegen oder die Immobilie schwer zugänglich ist. In Einzelfällen kann sich dies auch über einen längeren Zeitraum ziehen.

Für ein Kurzgutachten müssen Sie nicht so lange warten. In der Regel benötigen Sachverständige etwa 20 bis 30 Arbeitsstunden.

Seiberth Immobilien empfiehlt: Bewertung vor Ort

Wir können als langjährig tätige und professionelle Immobilienexperten eine exakte Bewertung Ihrer Immobilie – unabhängig der Objektart – vor Ort durchführen.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Anwesen zu veräußern, bieten wir Ihnen auch eine kurzfristige Vor-Ort-Begehung an. Dabei werden wir alle relevanten Aspekte Ihres Haues begutachten und für die Bewertung aufnehmen. Ganz individuell – so wie auch Ihr Objekt ist – erstellen wir für Sie ein Kurzgutachten nach Gutachter-Standard.

Wir berechnen für Ihr Haus einen exakten Verkaufspreis und erstellen für Sie kostenfrei und unverbindlich eine Bewertung, mit der Sie in Verkaufsverhandlungen gehen können.

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