Grundstücksbewertung 2024: Wie lasse ich mein Grundstück bewerten?
31.03.2024
Grundstückseigentümer kennen oftmals nicht den realen Wert Ihrer Baufläche. Wer sein Grundstück selbst bewerten möchte, muss sich mit den Methoden der Grundstücksbewertung auseinandersetzen. Das ist kein leichtes Unterfangen! Lesen Sie in unserem Ratgeber, was den Wert Ihres Grundstücks beeinflusst und wie Sie diesen kostenlos in Erfahrung bringen.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Lassen Sie den Verkaufspreis Ihrer Baufläche professionell berechnen – durch Seiberth Immobilien.
- Der Grundstückswert ist in der Regel mit dem Verkehrswert nicht identisch.
- Beachten Sie die wertsteigernden und wertmindernden Merkmale, die den Verkaufspreis beeinflussen.
Wie wird der Grundstückswert ermittelt?
Bevor ein Grundstück zum Verkauf angeboten wird, sollten Eigentümer zunächst den Wert der Baufläche in Erfahrung bringen. Bei einer Grundstücksbewertung wird ein realistischer Verkaufspreis der Immobilie anhand von Methoden und Verfahren ermittelt. Solche Bewertungen führen Sachverständige oder Immobilien- bzw. Grundstücksmakler durch. Dabei werden die individuellen Eigenschaften analysiert und in einem Grundstücksgutachten ausgewertet.
Informieren Sie sich auch in unserem Ratgeber Grundstückswert ermitteln, nach welchen anderen Bewertungsmethoden die Wertermittlung durch Immobilienmakler erfolgen kann.
Grundstücksbewertung – welche Verfahren gibt es?
Bei der Begutachtung von Immobilien unterscheiden Experten zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Denn je nach Immobilienart kommen andere Bewertungsmethoden zum Tragen bzw. es sollten unbedingt auch andere Betrachtungsweisen berücksichtigt werden.
So unterscheiden Gutachter, Sachverständige und Grundstücksmakler zwischen Bodenwert und Grundstückswert.
Der Bodenwert ist ein wichtiger Aspekt, wenn es sich um eine unbebaute Fläche handelt. Der Grundstückswert hingegen wird ermittelt, wenn sich auf Ihrer ein Gebäude oder ähnliches befindet. Demnach sollten Verkäufer beide Werte nicht gleichsetzen, da sich diese Begrifflichkeiten unterscheiden.
Welche Verfahren der Wertermittlung gibt es und wann kommt welches zum Einsatz? Im Folgenden gehen wir auf diese Fragen ein und geben Ihnen einen Überblick.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Für das Vergleichswertverfahren werden alle Verkaufspreise von Immobilien innerhalb einer Zeitspanne in einem bestimmten Gebiet oder Bezirk ermittelt und für die Begutachtung herangezogen. Dabei ist es äußerst wichtig, dass es sich um vergleichbare Objekte handelt, die in einem gewissen Zeitraum verkauft wurden. Aus diesem Grund eignet sich das Vergleichswertverfahren besonders gut für Wohnobjekte wie z.B. Häuser oder Eigentumswohnungen, da es hier ausreichend viele Vergleichsobjekte gibt.
Anders verhält es sich bei unbebauten Grundstücken. Im Vergleich zu bebauten Flächen sind unbebaute Flächen in Städten und Ballungsräumen eher knapp. Selbst in ländlicheren Gegenden sind vergleichbare Grundstücke kaum vorhanden, die kürzlich veräußert wurden. Experten können hier selten bis gar nicht auf Vergleichswerte für unbebaute Grundstücke zurückgreifen.
Was sind Bodenrichtwerte?
In Deutschland werden mindestens alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse ermittelt. Dabei werden Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften in sogenannte Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Anhand der tatsächlich erzielten Kaufpreise dieser Grundstücke berechnen die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte für jede Bodenrichtwertzone innerhalb einer Region.
Der ermittelte Wert spiegelt demnach den durchschnittlich erzielten Verkaufspreis pro Quadratmeter Fläche in einer Region. Dabei bezieht sich der Richtwert für Grund und Boden auf eine bestimmte Grundstücksart. Anhand dieser Ermittlung können nun die Gutachter neu erschlossene und unbebaute Grundstücke neu beurteilen.
Wollen Sie den möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie anhand dieser Richtwerte selbst in Erfahrung bringen, können Sie folgenden Berechnungsformel anwenden:
Wie ermittelt man den Wert, wenn noch Hinterland vorhanden ist?
Schließt an das Bauland noch Hinterland an, das nicht bebaut werden darf, so muss ein anderer, wichtiger Aspekt berücksichtig werden.
Der Wert der Gesamtfläche ist zwar größer, allerdings nimmt der Wert der bebaubaren Fläche im Verhältnis dazu ab. Aus diesem Grund lautet die Berechnungsformel folgendermaßen, wenn Hinterland vorhanden ist:
Warum ist der Bodenrichtwert nur ein Orientierungswert?
Bodenrichtwerte können lediglich als Orientierungs- bzw. Richtwert verstanden werden, auch wenn sie bei einem Gutachten größtenteils berücksichtigt werden.
Die Gutachterausschüsse können nur grobe Kriterien für die Einteilung der Grundstücke in Bodenrichtwertzonen anwenden. Individuelle Merkmale und Eigenschaften von Grund und Boden können von den Gutachtern nicht berücksichtigt werden. Aus diesem Grund raten wir Ihnen davon ab, sich ausschließlich auf diesen Wert zu verlassen, wenn Sie den Verkaufspreis Ihrer Fläche selbst berechnen wollen. Der Verkaufspreis sollte in keinem Fall identisch sein mit den Richtwerten aus Ihrer Region.
Ein ungünstiger Schnitt z.B. kann den Verkaufspreis mindern. Ein Eckgrundstück in einer eng bebauten Stadt kann deutlich wertvoller sein im Vergleich zu einem Grundstück, das etwas größer ist.
In vielen Onlineportalen können Sie den Grundstückspreis selbst berechnen. Allerdings sollte hier Vorsicht geboten sein. Zwar können Sie schnell und auf einfache Weise den Grundstückspreis in Erfahrung bringen, jedoch fließen bei dieser Methode die typischen Grundstücksmerkmale, die Ihre Baufläche ausmachen, nicht ein.
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Unser Ratgeber Immobiliengutachten informiert Sie unter anderem auch darüber, wann Sie ein Immobiliengutachten benötigen.
Welche Faktoren beeinflussen die Grundstücksbewertung?
Wollen Sie den möglichen Verkaufspreis Ihrer Fläche in Erfahrung bringen, so sollten Sie im Vorfeld die individuellen Faktoren kennen, die den Preis Ihrer Baufläche positiv oder negativ beeinflussen können. Man spricht hier auch von wertsteigernden und wertmindernden Faktoren, die für die Grundstücksbewertung ausschlaggebend sind.
- Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Faktoren zusammengestellt:
- Lage des Grundstücks
- Bebaubarkeit
- Grundstücksart
- Größe des Grundstücks
- Zuschnitt des Grundstücks
- Bodenbeschaffenheit
- Erschließungsgrad
Besonders die Lage ist ein entscheidendes Merkmal für die Grundstücksbewertung. Hier unterscheiden Immobilienmakler und Grundstücksexperten zwischen zwei wichtigen Aspekten: der Makrolage und der Mikrolage des Grundstücks.
Was ist die Makrolage?
Einen großen Einfluss hat die nähere Umgebung bzw. das Umfeld der Baufläche. Dazu werden die Infrastruktur und die wirtschaftliche Lage der Region, der Stadt oder des Stadtteils genauer betrachtet, in der sich die Fläche befindet. So spielen die Verkehrsanbindung, die Einkaufsmöglichkeiten wie auch die Schulen und Kindergärten eine entscheidende Rolle für die Bewertung.
Was ist die Mikrolage?
Die Mikrolage bezieht sich im Gegenteil zur Makrolage auf die individuellen Eigenschaften Ihres Grundstücks. Hier zählen Merkmale wie Bodenqualität, Ausrichtung oder Hanglange zu den Faktoren, die für die Wertermittlung berücksichtigt werden. Aspekte, wie die Nachbarschaft bzw. angrenzende Objekte und Parkmöglichkeiten können den Verkaufspreis Ihrer Fläche beeinflussen.
Was sagt die Bebaubarkeit aus?
Für die Wertermittlung ist die Bebaubarkeit ausschlaggebend, denn je nachdem was für die Fläche vorgesehen wird, richtet sich danach auch der mögliche Verkaufspreis.
Demnach ist ein Grundstück, das nicht zur Bebauung vorgesehen ist, oftmals weniger wert. Handelt es sich um ein Grundstück, wofür es noch keine Erschließung gibt, aber eine Bebauung in Aussicht gestellt wurde, so können Sie mit einem höheren Verkaufspreis rechnen. Hier spricht man von Bauerwartungsland.
Gibt es einen Bebauungsplan für das Grundstück, so können Sie von einem höheren bzw. dem höchsten Verkaufspreis ausgehen. Ist demnach eine Fläche im Bebauungsplan der Gemeinde vorgesehen, so können Sie von einer umfangreichen Bebauung ausgehen.
Was sagt der Bebauungsplan aus?
Der Bebauungsplan kann bei der örtlichen Baubehörde einer Gemeinde oder Stadt eingesehen werden und gibt Auskunft darüber, wie und was auf einer Fläche errichtet werden darf.
- Im Einzelnen schreibt der Bebauungsplan folgende Kriterien vor, die zu erfüllen sind:
- Zulässige Geschossflächenzahl
- Grundflächenzahl
- Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse
- Baulinien
- Baugrenzen
- Bauauflagen wie z.B. Farbgestaltung oder Dachform
Was ist der Unterschied zwischen Grundstückswert und Verkehrswert?
Wir von Seiberth Immobilien empfehlen Erstverkäufern und Laien unbedingt den Unterschied zwischen Grundstückswert und Verkehrswert zu kennen. Setzt man beide Werte gleich, so begehen Sie hier einen gravierenden Fehler.
Der Verkehrswert ist der Wert, den ein Käufer auf dem freien Immobilienmarkt gewillt ist für ein Objekt zu bezahlen. Der reine Wert einer Fläche ist in der Regel weitaus höher als der Verkehrswert.
Ein Praxisbeispiel:
Ein Einfamilienhaus im Berliner Umland, das ca. 1980 erworben wurde, erzielt heute bei einem Verkauf einen viel höheren Gewinn. Dies liegt nicht am Objekt, das sich auf dem Grundstück befindet, sondern am Wertzuwachs der Baufläche selbst. Das Wohnobjekt wird durch Wettereinflüsse und Verfall eher an Wert verlieren, der Grund und Boden jedoch nicht.
Woran liegt das? Die steigende Nachfrage nach Grund und Boden, gerade in Ballungs- und Einzugsgebiete größerer Städte wie Berlin, München oder Hamburg ist im Laufe der Jahre deutlich gestiegen. Die Nachfrage nach Grundstücksflächen lässt den Wert nach oben schnellen. In einem solchen Fall liegt der Verkehrswert für Grund und Boden – also das, was Käufer bereit sind zu zahlen – deutlich über dem Wert für Grund und Boden.
Hätte nun ein Grundstücksverkäufer den diesen Wert als Verkaufspreis angesetzt, wäre es hier zu einem Verlustgeschäft gekommen.
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Was kostet eine Grundstücksbewertung?
Bei der Bewertung stehen alle besonderen Eigenschaften und individuellen Merkmale der zu begutachtenden Fläche im Vordergrund.
Im Ratgeber Wertgutachten haben wir zudem weitere Informationen für Sie bereitgestellt, wenn Sie wissen möchten, was ein professionelles Wertgutachten alles beinhalten sollte.
Ein Kurzgutachten nimmt in der Regel nur wenige Arbeitstage in Anspruch. Nach Beauftragung erhalten Sie ein mehrseitiges Kurzgutachten. Die Preisspanne liegt etwa bei 100 bis 500 Euro.
Die Höhe der Kosten für ein Kurzgutachten können Sie allerdings im Vorfeld der Beauftragung mit Ihrem Immobilienexperten verhandeln.
Im Gegensatz dazu kann für ein Vollgutachten kein Pauschalbetrag festgesetzt werden. Dies liegt daran, dass sich die Kosten aus dem ermittelten Marktwert des Grundstücks ergeben. Je höher also dieser ist, um so höher fallen die Kosten für ein Vollgutachten aus.
Erfahrungsgemäß müssen Sie für ein Vollgutachten mit einer Preisspanne zwischen 0,5% bis 1% des ermittelten Marktwertes rechnen.
Wie funktioniert die Grundstücksbewertung von Seiberth Immobilien?
Seiberth Immobilien berechnet für Sie den Preis Ihrer Baufläche kostenfrei und innerhalb kurzer Zeit!
Hierfür benötigen wir von Ihnen Daten und wichtige Angaben zu Ihrer Baufläche. Diese Informationen können Sie einfach und direkt in unserem Bewertungstool angeben.
Je präziser Ihre Daten sind, umso genauer können wir einen realistischen Verkaufspreis für Ihr Baugrund berechnen. Lassen Sie sich von unserem Bewertungstool überzeugen und nehmen Sie sich einen Augenblick Zeit, um Ihren Angaben zu machen.
Innerhalb weniger Augenblicke erhalten Sie von uns eine realistische und vor allem kostenfreie Markteinschätzung zu Ihrem Grundstück und einen möglichen Verkaufspreis.
Beabsichtigen Sie Ihre Baufläche zu veräußern, können wir von Seiberth Immobilien gerne für Sie tätig werden!
Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen?
Dann starten Sie Ihren Grundstücksverkauf mit einer kostenfreien Grundstücksbewertung!
Disclaimer:
Die Informationen und Empfehlungen aus unseren Ratgebern sind keine Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung, sondern unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr. Für die Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuer- und Finanzberater oder Rechtsanwalt.
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