Geerbtes Grundstück verkaufen: Steuern & was zu beachten gilt!
31.03.2024
Sie haben Baugrund geerbt und überlegen, ob ein Verkauf für Sie in Frage kommt? Wir zeigen Ihnen, wie Sie am besten vorgehen, wenn Sie ihr durch Erbschaft erlangtes Grundstück verkaufen möchten. Wir klären für Sie, welche Steuern anfallen und wann die Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Alles Wissenswerte über die Veräußerung Ihres geerbten Grundstücks finden Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze:
- Vor dem Verkauf des geerbten Grundstücks sollten Sie Fristen sowie mehrere anfallende Steuern beachten.
Verkaufen Sie geerbtes Land, berechnet sich die Steuer nach dem Verwandtschaftsgrad. Liegt der Grundstückswert unter 75.000 Euro, fallen im günstigsten Fall 7 Prozent Steuern für Steuerklasse I an. Bei gleichem Verkehrswert zahlen nicht verwandte Erben 30 Prozent Steuern.
- Bei Grundstücke bis zu einem Wert von 600.000 Euro, fallen Steuern zwischen 15 und 30 Prozent an.
- In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erbnehmer gemeinsam über den Nachlass entscheiden.
Grundstück geerbt – Was jetzt?
Sie haben Baugrund geerbt und wissen als Erbnehmer nicht, was als nächstes passiert? Das ist verständlich, denn schließlich befinden Sie sich gerade in einer außergewöhnliche Situation, wenn Sie eine Erbschaft antreten müssen. Für erbende Kinder und enge Angehörige des Erblassers kann ein Erbfall eine belastende Situation sein, wenn Sie sich plötzlich mit solchen Themen auseinandersetzen müssen.
Stehen Sie tatsächlich vor dieser Situation, so sind im Vorfeld eines möglichen Verkaufs wichtige Aspekte zu berücksichtigen, wie z.B. eventuell anstehende Steuerzahlungen in Bezug auf die neuen Eigentumsverhältnisse nach dem Erbfall.
Wir von Seiberth Immobilien begleiten und beraten Sie kompetent durch die Vorbereitungen und den Verkaufsprozess. Als fachkundige und erfahrene Makler unterstützen wir Sie und Ihre Miterben.
Was sind die ersten Schritte für den Verkauf eines geerbten Grundstücks?
Bevor Sie mit dem Gedanken spielen, das geerbte Grundstück zu veräußern, sollten Sie zunächst überlegen, ob Sie die Erbschaft antreten wollen oder können. Mit der Erbschaft übernehmen Sie nicht nur die Immobilie, sondern auch die damit eng verbundenen Rechten und Pflichten wie etwa Steuerzahlungen.
Zudem sollten Sie sich vor Antritt der Erbschaft erkundigen, ob auf dem Baugrund noch Belastungen liegen und wenn ja, in welcher Höhe diese ausfallen. Sind Sie mit dem Erblasser nur entfernt oder gar nicht verwandt, sollten Sie sich zudem gut überlegen, ob Sie die Erbschaft antreten wollen. Denn die anfallende Nachlasssteuer wird nach dem Verwandtschaftsgrad berechnet. Grundsätzlich gilt, je enger Sie mit dem Verstorbenen verwandt waren, desto weniger Steuern kommen auf Sie zu.
Altlasten und anfallende Steuern können im Erbfall eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung für den Erbnehmer bedeuten. Wir raten Ihnen, einen Experten mit ins Boot zu holen, damit Sie für eine Veräußerung der geerbten Immobilie bestens gewappnet sind.
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Mit uns an Ihrer Seite erzielen Sie einen höheren Verkaufserlös für Ihr durch Erbschaft erlangtes Grundstück. Zudem garantieren wir Ihnen einen sicheren Verkaufsprozess, wenn wir für Sie tätig werden. Einen Privatverkauf empfehlen wir Ihnen nur dann, wenn Sie mit der Vermarktung von Baugrund bereits Erfahrung haben.
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Grundstück geerbt – Was ist für den Verkauf zu beachten?
Haben Sie Baugrund geerbt, sollten Sie sich zunächst überlegen, ob Sie die Erbschaft antreten wollen. Dabei spielen folgende Fragen für die Entscheidungsfindung eine tragende Rolle:
- Bin ich Alleinerbe des Grundstücks oder Teil einer Erbengemeinschaft?
- Ist die geerbte Baufläche aktuell verpachtet?
- Ist der Baugrund Bauland oder Ackerland?
- Hat das Grundstück Altlasten oder andere finanzielle Belastungen?
- Liegt auf dem Baugrund eine Hypothek?
- Wo befindet sich das Grundstück?
- Wie ist die aktuelle Marktlage in dem Gebiet des Grundstücks?
- Wie ist die Bodenqualität des Grundstücks?
- Wie hoch fällt die Nachlasssteuer aus, wenn die Erbschaft angenommen wird?
- Fällt bei einer Veräußerung des geerbten Baugrunds Einkommenssteuer an?
- Wird bei einer Veräußerung die Spekulationssteuer fällig?
Was ist zu beachten, wenn ich Teil einer Erbengemeinschaft bin?
Erben Sie den Baugrund zusammen mit anderen Miterben, sind Sie also Teil einer Erbengemeinschaft. In diesem Fall kann die Erbschaft nur gemeinsam angenommen oder gemeinsam ausgeschlagen werden. Die Erbengemeinschaft muss sich also einig sein über die nächsten Schritte.
Ein anderes mögliches Szenario ist, die anderen Erbnehmer auszubezahlen, wenn ein Miterbe das Grundstück behalten möchte. In solch einem Fall muss der Nachlass zunächst gemeinsam angenommen werden. Danach kann der Miterbe den anderen Teil der Erbengemeinschaft ausbezahlen.
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In unserem Ratgeber Grundstückswert ermitteln erfahren Sie, wie und wer den Wert Ihres Grundstücks für eine anstehende Veräußerung ermittelt.
Wie viel ist mein Grundstück wert?
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Übergeben Sie die Grundstücksbewertung in die vertrauensvollen Hände von Seiberth Immobilien – Ihrem fachkundigen und professionellen Experten. Wir werden vor einer möglichen Veräußerung die Marktlage Ihrer Region analysieren und einschätzen. Alle individuellen Faktoren und Aspekte, die den Marktwert Ihres geerbten Grundstücks positiv beeinflussen, wie z.B. die Lage fließen in die Verkehrswertermittlung ebenfalls mit ein.
Für die Bewertung von Grundstücken werden die Bodenrichtwerte, die für eine bestimmte Region gelten, herangezogen. Die Gemeinden ermitteln anhand der bisher erzielten Verkaufspreise in ihrer Umgebung die Bodenrichtwerte, die dort eingesehen werden können.
Allerdings reichen für eine fachkundige Bewertung von Grundstücken die Bodenrichtwerte allein nicht aus. Vielmehr müssen die individuellen Merkmale eines Grundstücks berücksichtigt und bewertet werden, damit ein realistischer und dem Markt entsprechenden Verkaufspreis erzielt werden kann.
Wann fällt die Erbschaftssteuer an?
Baugrund kann grundsätzlich steuerfrei geerbt werden, wenn der Wert des Grundstücks den Freibetrag der Nachlasssteuer für den Erbnehmer nicht übersteigt. Die Höhe des Freibetrags hängt maßgeblich davon ob, wie der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbnehmer und Erblasser ist.
Die Höhe des Freibetrags ist für jedes Verwandtschaftsverhältnis wie folgt festgelegt:
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag |
|---|---|
| Ehe- und Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder* | 400.000 Euro |
| Enkel, Stiefenkel | 200.000 Euro |
| Eltern, Großeltern, Urenkel | 100.000 Euro |
| Geschwister, Neffen/ Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner | 20.000 Euro |
| Nicht verwandte Erbnehmer, uneheliche Lebenspartner | 20.000 Euro |
*Sofern der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist.
In den hier aufgeführten Freibeträgen für die Erbschafssteuer ist nicht nur der Wert des Baugrunds einbegriffen, vielmehr geht es um die gesamte Erbmasse. Sind neben dem Baugrund andere Habseligkeiten des Erblassers in der Erbmasse enthalten, wie z.B. Fahrzeuge, Aktien, Schmuck oder ähnliches, so wird der Freibetrag die festgesetzte Höhe schnell übersteigen.
Wie hoch ist die Nachlasssteuer?
Ist der Gesamtwert der Erbmasse höher als die Freigrenze, wird der Teil steuerpflichtig, der über den Freibetrag liegt. Ein hinterbliebener Ehepartner muss bei einem Gesamterbe in Höhe von 600.000 Euro folglich nur die Differenz zum maximalen Freibetrag versteuern. In unserem Fall wären also 100.000 Euro zu versteuern.
Für die Kalkulation der Steuer ist die Steuerklasse nicht unerheblich. Denn im Erbfall werden andere Steuerklassen für die Berechnungen herangezogen und vergeben, die sich vor allem am Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbnehmer und Erblasser richten.
Die Steuerklasse wird folglich für jeden Erbfall neu festgesetzt und sehen wie folgt aus:
| Steuerklasse | Verwandtschaftsverhältnis |
|---|---|
| I | Ehe- und Lebenspartner |
| I | Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder* |
| I | Enkel, Stiefenkel |
| I | Eltern, Großeltern, Urenkel |
| II | Geschwister, Neffen/ Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner |
| III | Nicht verwandte Erbnehmer, uneheliche Lebenspartner |
*Sofern der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist.
Die Steuerlast richtet sich folglich nach zwei wichtigen Aspekten: die für den Erbfall festgelegte Steuerklasse nach Verwandtschaftsgrad und die Höhe der steuerpflichtigen Erbschaft. Das ist der Teil, der die Freigrenze übersteigt.
Der Betrag der Erbmasse wird also nach Abzug des Freibetrags wie folgt versteuert:
| Steuerbetrag in € nach Abzug des Freibetrags | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 | 7 | 15 | 30 |
| Bis 300.000 | 11 | 20 | 30 |
| Bis 600.000 | 15 | 25 | 30 |
| Bis 6.000.000 | 19 | 30 | 30 |
| Bis 13.000.000 | 23 | 35 | 50 |
| Bis 26.000.000 | 27 | 40 | 50 |
| Über 26.000.000 | 30 | 43 | 50 |
In unserem Fall des hinterbliebenen Ehepartner sind also 100.000 Euro in der Steuerklasse I zu versteuern. Bei einem Steuersatz von 11 Prozent muss der hinterbliebene Ehepartner 11.000 Euro an Steuern im Erbfall an das Finanzamt zahlen.
Wann muss ich Nachlasssteuer bezahlen?
Der Gesetzgeber bietet Erbnehmern die Möglichkeit, die Zahlung der Nachlasssteuer bis zu zehn Jahren zinslos aufzuschieben. Denn oftmals kann die Höhe der zu leistenden Steuer die eigne finanzielle Lage des Erbnehmers belasten. Mit der Möglichkeit der zinslosen Stundung bis zu zehn Jahren hat ein Erbnehmer genug Zeit zu überlegen, ob er den geerbten Baugrund veräußern möchte.
Wollen Sie die geerbte Baufläche nicht veräußern, so können Sie als Kind oder Ehepartner des Erblassers Baugrund die Erbschaft annehmen, ohne die Steuer leisten zu müssen. Hierfür müssen Sie aber das Objekt für einen Mindestzeitraum von zehn Jahren bewohnen. Dies müssen Sie vor dem Finanzamt belegen. Für erbende Kinder gibt es zudem eine weitere Bedingung: Die geerbte Objekt darf 200 m² nicht übersteigen.
Wenn Sie als erbendes Kind oder Ehepartner das Objekt nicht selbst bewohnen, können Sie Ihren Steuerfreibetrag für Erbschaftsteuer erhöhen lassen, indem Sie Ihren Versorgungsfreibetrag anrechnen lassen. Die Anrechnung garantiert, dass Sie weiterhin Ihren Lebensunterhalt bestreiten können. Für Ehepartner erhöht sich somit der Freibetrag um weitere 256.000 Euro. Dieser Betrag wird der steuerfreien Erbmasse hinzugefügt.
Je nach Alter der Erbnehmer wird ein unterschiedlich hoher Versorgungsfreibetrag kalkuliert:
- 52.000 Euro bis zu 5 Jahre
- 41.000 Euro für Kinder zwischen 5 und 10 Jahre
- 30.700 Euro für Kinder zwischen 10 und 15 Jahre
- 20.500 Euro für Kinder zwischen 15 und 20 Jahre
- 10.300 Euro für Kinder zwischen 20 und 27 Jahre
Zudem kann diese Steuer durch Anrechnen der Begräbniskosten und eventuell vererbter Schulden gemindert werden, indem diese Posten von der Erbmasse abgezogen werden. So kann es durchaus vorkommen, dass der Freibetrag höchstwahrscheinlich unterschritten wird.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Grundstücks an?
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Grundstück zu veräußern, müssen Sie mit eventuell anfallenden Steuern rechnen. Bei einer Veräußerung des geerbten Grundstücks können die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer anfallen.
Wann muss ich Grunderwerbssteuer zahlen?
Treten Sie Ihre Erbschaft an, geht somit der geerbte Baugrund in Ihren Besitz über. In diesem Fall müssen Sie als Erbe keine Grunderwerbssteuer zahlen. Dies wird in § 3 Nr. 2 GrEStG (Grunderwerbssteuergesetz) geregelt. Demnach entfällt die Besteuerung aufgrund von Erbe oder Schenkung im Todesfall.
Wollen Sie aber das geerbte Baufläche veräußern, so haben Sie als Verkäufer die Option, im Kaufvertrag festzulegen, dass die anfallende Grunderwerbssteuer der Käufer übernimmt. Dies muss selbstverständlich von einem Notar beurkundet werden. Bei einem Verkauf ist es üblich, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer allein trägt.
Auch im Falle einer Erbengemeinschaft fällt keine Zahlung der Grunderwerbssteuer an, wenn der Erwerb aus einem geteilten Nachlass stammt und Sie die Anteile der anderen Miterben übernehmen.
Muss ich als Erbe Spekulationssteuer zahlen?
Die Steuer ist dann zu entrichten, wenn Sie Ihr Objekt gewinnbringend veräußern, sofern eine 10-Jahres-Frist zwischen Erwerb und Veräußerung nicht eingehalten wird. Veräußern Sie Ihr Objekt also nach mindestens zehn Jahren, nachdem Sie in Ihrem Besitz war, können Sie ohne die Zahlung diese Steuer veräußern.
Lesen Sie auch unseren Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Hier erfahren Sie, was Sie zu beachten haben, wenn Sie die geerbte Immobilie veräußern möchten.
Im Falle eines geerbten Grundstücks gilt es eine weitere Regelung zu beachten. So ist es für den Erbnehmer nicht relevant, seit wann das Grundstück in seinem Besitz ist. Vielmehr wird der gesamte Zeitraum betrachtet, seitdem das Grundstück im Besitz des Erblassers war bis hin zur Veräußerung durch den Erbnehmer.
Wurde eine Immobilie 2006 durch den Erblasser erworben und diese später 2017 an einen Erbnehmer übergeben, so wird diese gesamte Zeitdauer von 11 Jahren berücksichtigt. Folglich unterliegt die Veräußerung durch den Erbnehmer nicht mehr der Spekulationsfrist.
Wird dieses Grundstück allerdings schon 2014 vererbt, so würde bei einem eventuellen Verkauf durch den Erben die für Spekulationsgewinne zu zahlende Steuer fällig. In unserem Fall wären es noch zwei Jahre, bis die Spekulationsfrist automatisch endet. Für diesen Zeitraum unterliegt die Veräußerung der Spekulationsfrist.
Wann kann ich ein Grundstück veräußern?
Wenn Sie als Erbnehmer keine Eile haben, das geerbte Grundstück veräußern zu müssen, empfehlen wir Ihnen in jedem Fall, den idealen Zeitpunkt abzuwarten. Dies kann für Sie als Verkäufer nur Vorteile bringen, wenn Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen möchten. Hierfür stehen wir von Seiberth Immobilien als kompetenter Makler gerne zur Seite. Wir helfen Ihnen dabei, den geeigneten Käufer für Ihre durch Erbschaft erlangte Baufläche zu finden.
Für die Veräußerung Ihres geerbten Grundstücks ist der perfekte Zeitpunkt, wenn zehn Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser verstrichen sind.
An wen kann ich mein Grundstück veräußern?
Haben Sie sich entschieden das geerbte Grundstück zu veräußern, geht es nun darum, einen geeigneten Käufer zu finden. Hier sollten Sie zunächst überlegen, welche Zielgruppe für den Verkauf am besten geeignet ist. Privatpersonen oder Bauträger könnten für die geerbte Baufläche in Frage kommen. Dies hängt ganz von der Lage, der Größe und dem Zuschnitt ab. Selbst eine Teilung des Baugrunds wäre eine weitere Option, wenn die Größe des Grundstücks dies zulässt. So könnten hier mehrere Wohneinheiten realisiert werden.
Disclaimer:
Die Informationen und Empfehlungen aus unseren Ratgebern sind keine Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung, sondern unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr. Für die Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuer- und Finanzberater oder Rechtsanwalt.
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