Hauswert ermitteln - Was ist mein Haus wert?

Antonella Caruso
Antonella Caruso

Aktualisiert am: 27.05.2021

Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Bevor Sie dies angehen, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie bewerten lassen, damit sich ein Verkauf für Sie finanziell lohnt. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie am besten vorgehen, wenn Sie Ihren Hauswert ermitteln möchten. Wir erklären Ihnen, welche Maßnahmen Sie zudem ergreifen können, um Ihr Objekt erfolgsversprechend vermarkten zu können.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Vor einem Verkauf, einer Vererbung oder Schenkung sollten Sie Ihr Haus schätzen lassen und den aktuellen Angebotspreis berechnen.
  • Lage, Baujahr, Erhaltungszustand, Energieeffizienz, Ausstattung, Grundfläche, Erschließung und äußere Faktoren sind für die Hausbewertung entscheidend.
  • Es gibt 3 verschiedene Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren
  • Immobilienbewertungen werden von Immobilienmakler, Wertgutachtern oder anderen Sachverständigen erstellt.

Was ist der Hauswert?

Der Hauswert ist der aktuelle Verkaufswert einer Immobilie, der auf dem Immobilienmarkt zum Zeitpunkt der Ermittlung erzielt werden kann. Dieser unterliegt Preisschwankungen, die sich üblicherweise auf dem Immobilienmarkt ergeben.

Das Baugesetzbuches (BauGB) beschreibt in § 194 diesen Wert wie folgt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert sind gleichbedeutend und werden als Synonyme verwendet. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, benötigen Sie ein aktuelles Gutachten, das den momentanen und präzisen Marktwert Ihres Anwesens widerspiegelt. Im Rahmen einer Immobilienbewertung wird der aktuelle Wert Ihres zu veräußernden Objektes durch einen Immobilienmakler oder Gutachter berechnet.

Gut zu wissen: Verkehrswert vs. Verkaufspreis

Der berechnete Hauswert ist für den festgelegten Marktwert ein wichtiges Kriterium. Beide müssen nicht identisch sein, jedoch orientiert sich der Verkaufsbetrag stark an den durch einen Immobilienmakler oder Gutachter ermittelten Immobilienwert. Somit bildet dieser Wert eine wesentliche Grundlage für einen erfolgsversprechenden Verkauf.

Viele Hausverkäufer geben wiederum als Verkaufswert einen höheren Gegenwert an. Diese Methode bietet Ihnen in Verhandlungsgesprächen Spielraum. Jedoch sollten Sie den Verkaufspreis nicht zu hoch oder zu niedrig ansetzen. Dies könnte zum einen Kaufinteressenten abschrecken, zum anderen laufen Sie als Verkäufer Gefahr, ein Verlustgeschäft zu machen. Wir als Immobilienmakler können Sie gern fachkundig beraten!

Wie wird der Hauswert ermittelt?

Für die Berechnung Ihres Immobilienwertes empfehlen wir Ihnen, einen erfahrenen Gutachter oder Immobilienmakler einzusetzen. Beide können die Marktverhältnisse bestens einschätzen. Online-Gutachten sind zwar eine kostenlose Alternative, ersetzen jedoch ein Kurzgutachten mit einer Vor-Ort-Begehung oder ausführliches Verkehrsgutachten nicht.

Immobilienmakler und Gutachter setzen für die Berechnung auf drei verschiedene Verfahren: 

Es hängt von der Art des Objektes ab, welches Berechnungsverfahren eingesetzt wird. Eine Kombination aus allen drei Verfahren ist häufig der Fall.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Die Immobilienwertermittlung nach dem Vergleichsverfahren ist in der Regel die erste Methode, mit denen Gutachter oder Immobilienmakler arbeiten. Hier werden Objekte miteinander verglichen, die dem zu veräußernden Gebäude sehr ähnlich sind. Dabei ist es wichtig, dass die zu vergleichenden Objekte ähnliche Merkmale in Bezug auf Größe, Lage und Verkaufspreis aufweisen. Diese Informationen bilden die Grundlage zur Berechnung des Marktwertes.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Diese Methode kommt zum Einsatz, wenn nicht ausreichend vergleichbare Daten aus dem Vergleichsverfahren zur Verfügung stehen. Boden und Gebäude werden bei dieser Berechnungsmethode getrennt voneinander betrachtet. Dabei sind die altersentsprechenden Abnutzungen von den Entstehungskosten abzuziehen. Die daraus resultierende Wertminderung wird mit einem Sachwertfaktor multipliziert, der die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder freistehenden Häusern kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. 

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Miet- und Gewerbeobjekte. Bei dieser Berechnungsmethode werden die monatlichen Erträge berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren wird von verschiedenen Aspekten, wie den Bewirtschaftungskosten, der Bodenwertverzinsung und der Restnutzungsdauer, beeinflusst.

Wofür benötige ich eine Wertermittlung?

Wechselt ein Objekt durch Kauf oder Verkauf den Eigentümer, wird der Marktwert des Objektes ermittelt. Eine der wichtigsten Grundlagen für den Verkaufspreis ist der Marktwert. Liegt dieser nicht vor, so laufen Eigentümer Gefahr, nicht den angemessenen Kaufpreis für Ihr Anwesen zu erhalten. Ein durch den Eigentümer geschätzten Betrag kann mitunter zu niedrig angesetzt sein. Hier bedarf es einer professionellen Hausbewertung durch Immobilienmakler, die den sich stets verändernden Immobilienmarkt im Blick haben.

Wann wird der Marktwert ermittelt?

Die Ermittlung des Verkehrswertes spielt bei einigen rechtlichen Angelegenheiten eine ausschlaggebende Rolle. Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung werden die jeweilig zu zahlenden Steuern anhand des aktuellen Marktwertes kalkuliert. Liegt dem Finanzamt dieser nicht vor, so wird hier ein Immobilienwert zur Berechnung der Steuern angenommen bzw. geschätzt. Dieser Schätzwert kann zu hoch sein, was eine zu hohe Steuerlast bedeutet.

In welchen Fällen wird eine Wertermittlung benötigt?

Erben Sie z.B. gemeinsam mit anderen Personen in einer Erbengemeinschaft, so hilft der Marktwert bei der Aufteilung des Erbes oder wenn Sie das geerbte Haus verkaufen möchten. Falls eine außergerichtliche Einigung nicht möglich ist, wird ein zertifiziertes Gutachten vor Gericht benötigt. Wir raten Ihnen deshalb zu einem professionellen Immobiliengutachten für Ihr Haus.

Bei Zwangsversteigerung oder Scheidung benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert. Für außergerichtliche Einigungen reicht ein Kurzgutachten nicht aus.

Wird ein Objekt zu Finanzierungszwecken beliehen, ist ein Immobilienwertgutachten notwendig, da die Banken die maximale Beleihung bestimmen müssen.

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Wer stellt den Marktwert fest?

Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständige ermitteln den Marktwert eines Objektes oder eines Grundstücks. Wird ein gerichtlich anerkannter Marktwert benötigt, darf dieser nur durch einen geprüften Gutachter berechnet werden. Gerichtlich anerkannte Verkehrsgutachten werden im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung bezüglich einer Scheidung oder Erbschaft benötigt.

Möchten Sie Ihr Haus veräußern, reicht in der Regel ein Kurzgutachten oder eine kostenlose Immobilienbewertung, die von einem Makler erstellt wird, aus. Diese ist eine vereinfachte Form der Bewertung und kommt sehr oft bei Verkäufen zur Anwendung, um eine Preisspanne für das Objekt ansetzen zu können.

Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert?

Um einen möglichst genauen Angebotspreis für Ihr Haus berechnen zu können, spielen verschiedene Einflussfaktoren für die Immobilienbewertung eine entscheidende Rolle. Ein Zusammenspiel aller wichtigen Aspekte ist für die Ermittlung des Marktwertes eines bestimmten Objektes entscheidend. Dazu zählen nicht nur Merkmale wie die Lage, Form oder Größe eines Hauses, vielmehr sind rechtliche Aspekte und weitere Kennzeichen über den Zustand und dessen Nutzungsmöglichkeiten zu beachten.

Folgende Aspekte spielen für die Hausbewertung eine bedeutende Rolle:

Form- und Lagemerkmale

Ein Gutachter wird für die Bestimmung des Marktwertes zunächst den wichtigsten Faktor unter die Lupe nehmen: die Lage. Befindet sich Ihr Objekt in der Stadt oder auf dem Land?

Positive Lage-Kriterien

Die Nähe zur Innenstadt, eine gute Infrastruktur und die unmittelbare Nähe und Anbindung an den Nah- und Fernverkehr wirken sich positiv auf den Marktwert aus. Auch das räumliche Umfeld wie die Region, die Stadt oder ein bestimmter Stadtteil zählen zu den wichtigsten Einflussfaktoren. Dabei spielen Aspekte wie das Wachstum der Region oder Stadt und die geographische Einordnung eine entscheidende Rolle.

So werden im städtischen Bereich höhere Hauswerte berechnet. Immobilien auf dem Land hingegen erzielen deutlich geringere Preise. Wertunterschiede können auch zwischen den einzelnen Bundesländern festgestellt werden.

Störende Lage-Kriterien

Störende Aspekte wie z.B. ein nah gelegenes Gewerbegebiet, Autobahn oder Flughafen wirken sich negativ auf die Höhe des Marktwertes aus. Viel befahrene Durchgangsstraßen sowie ein Lieferstandort beeinflussen demnach ebenfalls den Preis eines Hauses. Befindet sich Ihr Haus am Ende einer Sackgasse z.B. oder haben Sie einen ungehinderten Blick ins Grüne oder gar auf die Berge oder einen See, können Sie mit einem höheren Marktwert rechnen.

Weitere Merkmale: Zustand und Fläche

Grundsätzliche Eigenschaften wie das Baujahr, der Erhaltungszustand und die energetische Beschaffenheit des Hauses sind weitere wichtige Merkmale für die Immobilienwertermittlung. Dabei spielen Kriterien wie der Zustand, die Bausubstanz und die Energieeffizienz hier eine wichtige Rolle.

Entscheidend für den Marktwert ist zudem die Grundstücksfläche. Kleinere und unförmig geschnittene Grundstücke können den Verkaufspreis eher gering ausfallen lassen. Der Schnitt und die Wohnfläche beeinflussen ebenso den Preis wie Dachschrägen oder die Raumaufteilung. Sind die Räume z.B. größer, können diese flexibel genutzt werden, was wiederum den Marktwert steigert. Auch die Ausstattung, wie z.B. eine Einbauküche, kann den Wert positiv beeinflussen.

Art, Nutzung und Erschließung

Ein weiterer Faktor wie die Art und Nutzung bestimmt ebenso den Marktwert. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften werden unterschiedlich beurteilt. Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Gebäude unterliegen wiederum anderen Kriterien der Bewertung.

Schließlich ist der Erschließungsgrad der Immobilie, also der Anschluss an das öffentliche Straßennetz ein weiterer Faktor, der in die Wertermittlung einfließt.

Rechtliche Faktoren

Rechtliche Aspekte sollten bei der Ermittlung des Verkehrswertes nicht unterschätzt werden, da sich diese auf die Nutzungsqualität des Objektes auswirken können. Im Grundbuchauszug finden Sie Informationen, die auch den Angebotspreis eines Hauses betreffen. So werden hier Altlasten und Beschränkungen im Grundbuchblatt (Abteilung II) eingetragen, die für die Hausbewertung entscheidend sind. Wurde für Ihr Grundstück z.B. ein Wegerecht eingeräumt oder ein Erbbaurecht dokumentiert, so wirkt sich das wertmindernd auf Ihr Haus aus.

Objekte, die unter Denkmalschutz stehen, unterliegen besonderen Pflichten. Hier ist für den Hauswert entscheidend, wie viel Aufwand und welche Kosten eine solche Verpflichtung verursachen kann.

Bestehende Mietverhältnisse können sich ebenfalls auf den Marktwert auswirken. In der Regel muss ein neuer Hauseigentümer beim Hauskauf Mietverhältnisse übernehmen. Nicht vermietete Eigentumswohnungen sind gefragter, während Kapitalanleger vermietete Mehrfamilienhäuser bevorzugen.

Welche Unterlagen benötige ich?

Für die Bewertung, unabhängig von der Art und Eigenschaft der Objekte, sind folgende Dokumente erforderlich:

DokumentBezugsquelle
GrundbuchauszugGrundbuchamt
Flurkarte und LageplanKatasteramt
GrundrissGemeinde/ Stadt
Baupläne Gemeinde/ Stadt
WohnflächenberechnungGutachter/ Architekt
Energieausweis Architekt/ Energieberater
Zusammenstellung aller bisherigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Eigene Dokumente

Hauswertermittlung – welche Kosten?

Für Immobilienbewertungen bzw. Verkehrswertgutachten gibt es keine festgeschriebenen Honorar-Verordnungen. Vielmehr richten sich die Kosten nach Aufwand, Bewertungsverfahren und schließlich den zu erwartenden Angebotspreis.

In der Regel kostet ein Kurzgutachten Ihres Hauses, für das ein sehr präziser Marktwert ermittelt wird, zwischen 100 bis 500 Euro. Umfangreiche Vollgutachten, die Sie zur Regelung von rechtlichen Angelegenheiten benötigen, kosten zwischen 1000 und 2500 Euro.

Was steigert den Hauswert?

Kleinere oder größere Maßnahmen können den Angebotspreis erhöhen. Schönheitsreparaturen wie z.B. im Garten oder vor der Haustür können optisch den Wert des Objektes steigern. Sie können jedoch auch Maßnahmen ergreifen, die wertsteigernd sind und/ oder die den Zustand Ihres Hauses erhalten. Hier unterscheidet man zwischen:

Solche Maßnahmen sind in der Regel nicht kurzerhand umzusetzen und verursachen zudem Instandhaltungskosten.

Welche Instandhaltungsmaßnahmen können wertsteigernd sein?

Unter Instandhaltung versteht man den Erhalt des Hauswertes. Hiermit ist die Beseitigung von Mängeln und Gebrauchsspuren am Haus gemeint, die im Laufe der Zeit durch natürlichen Verschleiß entstehen können. Durch Instandhaltungsmaßnahmen wird die Bewohnbarkeit des Gebäudes gewährleistet und der Wert des Objektes erhalten. Solche Maßnahmen sollten regelmäßig erfolgen, damit ein guter Allgemeinzustand erhalten bleibt.

Technische Anlagen wie z.B. die Heizungsanlage werden auf Mängel untersucht und durch Instandsetzung behoben. Wartungsarbeiten zählen ebenfalls dazu. Für Gebäudekomponenten wie das Dach empfiehlt sich hier auch eine Instandhaltung durchzuführen.

Hausfassade

Folgende Instandhaltungsmaßnahmen erhalten den Immobilienwert: 

MaßnahmeWas fällt darunter?
Wartung und Instandhaltung technischer AnlagenHeizung, Lüftungsanlage, Schornstein, Fahrstuhl
Wartung und Instandhaltung von Leitungen und RohrenWasser, Elektrik, Sicherungskasten, Entwässerungsleitungen spülen
Reparaturen am DachAustauschen loser Dachziegel, Verschmutzung entfernen
FassadenarbeitenAusbesserung von Rissen im Putz, Anstrich
Instandhaltung von Fenstern und TürenStreichen, Ausbessern, Dichtungen erneuern
Instandhaltung von Treppenhaus, Fluren, Keller und DachbodenBodenbelag und Geländer erneuern
Instandhaltung der Tiergarage Rolltore, Boden, Wände
Wartung von Sicherheitssystemen Rauchwarnmelder, Blitzableiter
SchimmelentfernungKeller, Bad oder sonstiger Wohnraum
Trockenlegung feuchter Gebäudebereiche Keller
Schädlingsbeseitigung Schwächt die Bausubstanz.

Sobald Sie während der Instandhaltung neue Bauteile ergänzen oder einbauen, handelt es sich um eine Modernisierung.

Welche Modernisierungsmaßnahmen können wertsteigernd sein?

Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können den Marktwert Ihrer Immobilie maßgeblich erhöhen, da neue Komponenten oder Bauteile die Nutzungsqualität des Gebäudes verbessern. Dabei wird die nicht mehr zeitgemäße Ausstattung ersetzt und ergänzt.

Folgende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten steigern den Hauswert:

Ältere Häuser sollten vorrangig im technischen Sinne modernisiert werden. Besondere Relevanz finden hier Energieeffizienz und Umweltschutz. Durch verschiedene Modernisierungen kann das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik gebracht und dabei umwelt- und ressourcenschonende Elemente eingebaut werden.  

Moderne Heizungsanlagen wirken sich positiv auf den Energieausweis Ihres Gebäudes aus. Dabei sollten Sie auch auf erneuerbare Energien als Ergänzung zur Wärme- und Stromerzeugung setzen. Selbst eine Modernisierung von Bad und Küche sowie der Einbau von Rollläden kann sich positiv auf den Preis Ihres Anwesens auswirken.

Holen Sie sich verschiedene Angebote und Kostenvoranschläge vor der Durchführung von möglichen Modernisierungsmaßnahmen ein. Anhand der Angebote können Sie abschätzen, in welchem Verhältnis die möglichen Maßnahmen zu einer Werterhöhung stehen.

Wir empfehlen Ihnen die Immobilienbewertung zweimal durchzuführen: Einmal vor und einmal nach erfolgter Modernisierung.

Unsere Empfehlung - Hausbewertung vor Ort

Im Gegensatz zu Online-Bewertungen können wir als fachkundige und professionelle Immobilienmakler eine exakte Bewertung durchführen, wenn Sie Ihr Haus veräußern möchten. Wir bieten Ihnen eine kurzfristig arrangierte Vor-Ort-Begehung an, um alle wichtigen Aspekte aufnehmen zu können, die in ein Kurzgutachten einfließen müssen. Anschließend berechnen wir kostenfrei & unverbindlich einen präzisen Wert und erstellen Ihnen eine Immobilienbewertung. Anhand dieser können Sie einen geeigneten Verkaufspreis festlegen.

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