Geerbtes Haus verkaufen: Steuern, Fristen & alles was Sie wissen müssen

Fast jeder 2. Bundesbürger erbt eine Immobilie. Im Falle einer Erbschaft sind wichtige Entscheidungen zu treffen: Wollen Sie das geerbte Haus verkaufen oder selbst nutzen? Zudem sind Fragen rund um die steuerliche Regelung zu klären, denn wer ein Objekt erbt, muss die Spekulationsfrist beachten. In diesem Ratgeber finden Sie alles Wissenswerte, was zu tun ist, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf eines geerbten Hauses weniger als 10 Jahre liegen.
  • Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt ab dem Kaufdatum, zu dem der Erblasser das Objekt erworben hat.
  • Steuern für den Erlös sind dann zu zahlen, wenn der Gewinn 600 Euro Freigrenze übersteigt.
  • Erben Sie zusammen mit anderen, also in einer Ebengemeinschaft, so kann nur gemeinsam mit den anderen Miterben über die Immobilie entschieden werden.
Inhaltsverzeichnis

Was ist beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten?

Wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen möchten, sollten Sie einige wichtige Aspekte für den Verkauf beachten. Als fachkundige Makler empfehlen wir Ihnen folgenden 5-Schritte-Plan für eine erfolgreiche Vermarktung:

Schritt 1: Eintragung in das Grundbuch

Sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der geerbten Immobilie, so empfehlen wir Ihnen als ersten Schritt die Eintragung in das Grundbuch vornehmen zu lassen. Für die Berichtigung des Grundbucheintrags benötigen Sie einen Beleg, dass Ihnen die Erbschaft eindeutig zusteht: Testament, Erbvertrag oder einen Erbschein.

Schritt 2: Immobilienbewertung

Lassen Sie eine fachkundige und realistische Immobilienbewertung durch Seiberth Immobilien durchführen. Diese ist für Sie unverbindlich und kostenfrei! Wir ermitteln für Sie einen realistischen und dennoch maximalen Verkaufspreis für Ihre geerbte Immobilie. Informieren Sie sich auch in unsrem Ratgeber Hauswert ermitteln. Hier erfahren Sie, wie wir den Wert Ihres Hauses berechnen.

Schritt 3: Fristen beachten

Bevor Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen können, sollten Sie unbedingt die gesetzlichen 10-Jahres- oder 3-Jahres-Fristen beachten, damit Sie sich die Spekulationssteuer sparen können. Lesen Sie weiter unten im Ratgeber, um welche Fristen es sich handelt.

Schritt 4: Vorbereitungen treffen

Damit Sie Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen können, empfehlen wir Ihnen alle notwendigen Unterlagen und Dokumente zusammenzustellen. Achten Sie darauf, dass Ihr Haus verkaufsfördernd präsentiert wird, damit es erfolgreich vermarktet werden kann.

Schritt 5: Immobilienmakler beauftragen

Setzen Sie für den Verkauf Ihres geerbten Hauses auf Seiberth Immobilien. Erfahrungsgemäß werden höhere Verkaufserlöse mit einem Makler erzielt. Zudem können Sie sich auf einen sicheren Verkaufsprozess verlassen, wenn wir für Sie tätig werden. Einen Privatverkauf sollten Sie nur dann anstreben, wenn Sie mit der Vermarktung von Objekten Erfahrung haben.

Erbschaft ausschlagen oder annehmen?

Bevor Sie ein Erbe antreten, sollten Sie in Erfahrung bringen, ob die Immobilie mit Pflichten und Verbindlichkeiten belastet ist. Denn wenn Sie die Erbschaft akzeptieren, übernehmen Sie neben dem Vermögen auch die Verbindlichkeiten sowie die Schulden des Erblassers. Wir empfehlen Ihnen, bevor Sie eine Entscheidung bezüglich der Erbschaft treffen, in jedem Fall einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Beantragen Sie einen Grundbuchauszug, denn als Erbnehmer haben Sie ein Recht auf Einsicht in die Grundbucheinträge.

Erbschaft ablehnen

Man spricht von einem überschuldeten Erbe, wenn die Verbindlichkeiten des Erblassers den Vermögenswert übersteigen. Hier sollten Sie gut überlegen, ob Sie die Erbschaft ausschlagen bzw. nicht annehmen. Als Erbnehmer haben Sie sechs Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen. Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie von der Erbschaft in Kenntnis gesetzt wurden.

Erbschaft annehmen 

Im Gegensatz dazu sollten Sie das Erbschaft antreten bzw. annehmen, wenn das Haus schuldenfrei ist oder den Vermögenswert der Verbindlichkeiten übersteigt. Hierfür sollten Sie sich als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Als Nachweis, dass Sie der rechtmäßige Erbnehmer sind, benötigen Sie ein Testament, einen Erbschein oder einen Erbvertrag.

Berichtigung des Grundbuchs

Wenn Sie eine Berichtigung des Grundbucheintrags veranlassen, denken Sie daran, dies innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers zu beantragen. Innerhalb dieser Zeit ist die Berichtung für Sie kostenfrei. Nach zwei Jahren fallen für die Berechtigung Gebühren an, gemessen am Wert des Hauses.

Was ist ein Erbschein?

Der Erbschein wird nur dann benötigt, wenn Sie beweisen müssen, dass Sie das Haus tatsächlich geerbt haben – ohne dass hierfür der Erblasser ein Testament oder ein Erbvertrag hinterlassen hat.

Ein Erbschein sollte nur dann beantragt werden, wenn Sie als Erbnehmer die Hinterlassenschaft des Erblassers tatsächlich annehmen möchten. Denn allein schon ein Antrag auf Erbschein macht Sie automatisch zum Erbnehmer. Beim zuständigen Amtsgericht der verstorbenen Person kann der Erbschein, also das amtliche Zeugnis für die Erbschaft beantragt werden.

Was ist meine geerbte Immobilie wert?

Sie wollen wissen, was Ihr Haus aktuell wert ist? Übergeben Sie die Bewertung Ihres Hauses in vertrauensvolle Hände: Seiberth Immobilien – Ihrem fachkundigen und professionellen Immobilienmakler, der den Markt in Ihrer Region gut einschätzen kann. Zudem werden wir alle Faktoren und Aspekte berücksichtigen, die den Marktwert Ihres geerbten Hauses positiv beeinflussen, wie z.B. die Lage und der Zustand der Erbhinterlassenschaft.

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Wer ermittelt den Verkehrswert meines geerbten Hauses?

Anhand eines festen Kriterienkatalogs ermittelt das Finanzamt für die Erhebung der Abgaben einen Verkehrswert der Immobilie, der allerdings zu hoch liegen kann. Dies kann dann eine zu hoch berechnete Steuerlast bedeuten. Ein Immobilienmakler hingegen wird bei einem Vor-Ort-Termin alle individuellen Merkmale Ihres Hauses beachten. Für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises werden auch die aktuellen Marktpreise in Ihrer Region berücksichtigt. 

Wie ermittelt man den Wert?

Wir als Immobilienmakler werden den Zustand, die Lage, die Ausstattung und die Substanz Ihres Hauses begutachten, um eine Bewertung der Immobilie vornehmen zu können. Zudem legen wir ein besonderes Augenmerk auf alle individuellen und wertbeeinflussenden Eigenschaften Ihres Hauses, wie z.B. auch die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation in Ihrer Umgebung.

Setzen Sie auf Seiberth Immobilien und erfahren Sie, was Ihr Haus wert ist.

Wir begutachten Ihre Immobilie vor Ort und ermitteln für Sie einen realistischen Verkaufspreis– und das ist für Sie unverbindlich und kostenfrei. Beauftragen Sie die Immobilienbewertung Ihres Hauses bei uns und Sie erhalten in kurzer Zeit einen professionell ermittelten Wert, damit Sie Ihr Objekt erfolgreich vermarkten können.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

Haben Sie eine Immobilie geerbt, müssen Sie in den meisten Fällen mit Steuern rechnen. Die Erbschaftssteuer fällt mit jeder Erbschaft an, auch wenn Sie das Haus verkaufen wollen. Mit der Spekulationssteuer müssen sie rechnen, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. 

Wann muss ich Spekulationssteuer bezahlen, wenn ich ein geerbtes Objekt verkaufe?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, können Abgaben anfallen. Haben Sie ein Haus geerbt, so ist die Spekulationsfrist zu beachten.

Erfolgt der Verkauf einer geerbten Immobilie vor der Spekulationsfrist, muss Spekulationssteuer gezahlt werden. Somit sollten Sie als Erbnehmer zunächst prüfen, wie diese Fristen sind. Davon hängt ab, ob der Verkauf steuerpflichtig ist. Für vermietete Objekte beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Handelt es sich um eine eigengenutzte Immobilie, fallen Abgaben auf den Verkaufsgewinn nur dann an, wenn der Eigentümerwechsel vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs erfolgt ist.

Die Spekulationsfrist wird somit mitgeerbt und bleibt weiterhin bestehen. Relevant ist also der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser. Hat der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt für Sie als Erbnehmer beim Verkauf diese Steuer nicht an. Hat der Erblasser das Objekt in den beiden Kalenderjahren vor dem Erbfall selbst genutzt, erfolgt der Verkauf der Immobilie ebenfalls steuerfrei.

Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Im Erbfall können Erbschaftssteuern anfallen, unabhängig davon, ob Sie Spekulationssteuer bei der Veräußerung des geerbten Hauses zahlen müssen. Erbschaftssteuer zahlen Sie, wenn der Verkehrswert  Ihren Freibetrag übersteigt. Ehepartner haben einen Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro, Kinder einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Übersteigt der Verkehrswert Ihren persönlichen Freibetrag, so müssen Sie Erbschaftssteuer nur für den überschrittenen Teilbetrag zahlen.

Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft?

Erben Sie die Immobilie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft, so kann nur gemeinsam mit der Erbengemeinschaft über die Immobilie entschieden werden. Allein dürfen Sie als Miterbe nicht über das Schicksal des Objektes entscheiden. Zudem darf gegen den Willen eines einzelnen Miterbens das Haus nicht veräußert werden. Eine Mehrheitsentscheidung ist in solch einem Fall nicht zulässig. Sollten sich die Erbnehmer nicht gemeinsam auf eine mögliche Veräußerung verständigen, kommt nur eine Teilungsversteigerung in Frage. In diesem Fall liegt der Verkaufserlös weit unter dem Wert, den Sie bei einem Verkauf erzielen würden. Zudem fallen bei einer Teilungsversteigerung Gerichts- und Sachverständigenkosten an, die wiederum den Verkaufserlös mindern.

Geerbtes Elternhaus verkaufen – was sind die nächsten Schritte?

Das Elternhaus verkaufen zu müssen, kann für Kinder bzw. die Erbnehmer eine belastende und emotionale Situation sein, auf die man sich nicht vorbereiten kann. Stehen Sie tatsächlich vor dieser Aufgabe, so sind im Vorfeld einige wichtige Aspekte zu klären wie z.B. die Eigentumsverhältnisse. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen sich von einem fachkundigen und erfahrenen Immobilienmakler beraten zu lassen, der Sie durch die Vorbereitungen und den Verkaufsprozess kompetent begleitet.

Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Um ein geerbtes Haus verkaufen zu können, sollten Sie den idealen Zeitpunkt abwarten. Zum einen möchten Sie als Verkäufer den besten Verkaufspreis erzielen, zum anderen auch einen geeigneten Käufer finden. Hierfür stehen wir Ihnen als kompetenter Makler gerne zur Seite. Wenn es möglich ist, empfehlen wir Ihnen, den idealen Zeitpunkt für den Verkauf abzuwarten und sparen somit die Spekulationssteuer.

Bildquelle: @ stock.adope – js-photo