Kosten beim Hausverkauf: Diese Kosten fallen 2024 an!
31.03.2024
Wenn ein Hausverkauf bevorsteht, muss mit einigen Kosten gerechnet werden. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Ausgaben der Verkäufer und welche der Käufer tragen. Zudem geben wir Ihnen einen Überblick aller möglichen Kostenpunkte, die bei einem Hausverkauf anfallen können.
Das Wichtigste in Kürze:
- Bei einem Immobilienverkauf fallen immer Notarkosten an, die fast immer der Käufer übernehmen muss.
- Ausgaben für ein Wertgutachten können gespart werden, allerdings hat ein solches Dokument auch Vorteile.
- Bei Seiberth Immobilien erhalten Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie, wenn Sie diese veräußern.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Wer ein Haus verkauft, muss mit anfallenden Kosten rechnen. Hierfür müssen Eigentümer vor der anstehenden Veräußerung wichtige Unterlagen besorgen sowie notwendige Schritte einleiten, damit der Verkauf rechtskräftig wird.
Auch der Erwerber einer Immobilie hat mit Aufwendungen zu rechnen. So fallen beispielsweise Notarkosten an, die in der Regel fast immer vom Erwerber zu tragen sind.
Zunächst eine Auflistung der möglichen anfallenden Kosten. In den folgenden Kapiteln gehen wir auf diese ein. Zudem erfahren Sie, wer diese in aller Regel tragen muss.
- Energieausweis
- Notarkosten
- Grunderwerbssteuer
- Maklerprovision
- Spekulationssteuer
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Löschung der Grundschuld
- Wertgutachten
- Renovierungskosten
- Gebühren für die Unterlagenbeschaffung
Benötige ich einen Energieausweis?
Seit 2009 sind alle Immobilienverkäufer gemäß der Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet, einen Energieausweis für Ihr Objekt bereit zu halten. Im Energieausweis werden Daten und Informationen zur Energieeffizienz des Gebäudes zur Verfügung gestellt, die zehn Jahre gültig sind.
Die Kosten für Energieausweise sind nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die Preise variieren von bis zu 300 Euro für einen vereinfachten Energieausweis bis zu ca. 500 Euro für einen ausführlich erstellten Energieausweis. Eigentümer müssen mit höheren Preisen rechnen, wenn sie ein komplexeres Gebäude besitzen.
Ein Verbrauchsausweis wird bei Bestandsimmobilien ab fünf Wohneinheiten erstellt. Bei diesen Gebäuden wird der Verbrauch der vorangegangenen drei Jahre untersucht und nutzerabhängige Ergebnisse aufgezeigt.
Fallen Notarkosten für mich als Verkäufer an?
Wenn das Eigentum übertragen wird, zum Beispiel durch Kauf des Objektes, so ist ein notariell beurkundeter Vertrag notwendig. Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,5 % des Kaufpreises und werden in aller Regel vom neuen Eigentümer der Immobilie getragen.
Ausgaben für die Löschung von Rechten Dritter, wie zum Beispiel eine eingetragene Grundschuld, trägt nur der Verkäufer.
Was ist die Kostenordnung?
Die Höhe der Notarkosten sind in der Kostenordnung festgelegt und vorgeschrieben. Diese sind auch immer zuzüglich Mehrwertsteuer zu verstehen.
Wie hoch sind die Kosten für die Löschung eines Wohnrechts?
Soll ein bestehendes Wohnrecht für einen anstehenden Immobilienverkauf gelöscht werden, so trägt der Eigentümer die Notarkosten für die Löschung dieses Wohnrechts. Für die Ermittlung der Ausgaben wird ein Wert des lebenslangen Wohnrechts anhand des Lebensalters des Berechtigten berechnet. So gilt zum Beispiel der 22-fache Wert für einen 15-Jährigen Wohnberechtigten. Für eine 80 Jahre alte Person gilt der dreifache Wert des Wohnrechts für die Berechnung der Notarkosten.
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Seit 2006 wird die Grunderwerbssteuer von den einzelnen Bundesländern individuell festgelegt. Bayern und Sachsen berechnen als einzige Bundesländer die bis 2006 einheitliche Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 %. Das Saarland und Nordrhein-Westfalen berechnen 6,5 %, alle übrigen Bundesländer erheben mindestens 4,5 %.
Bei der Eigentumsübertragung eines Grundstücks muss die Grunderwerbssteuer bezahlt werden. In der Regel übernimmt diese der neue Eigentümer. Wir empfehlen Ihnen, dieses vertraglich festzuhalten.
Wie viel Maklerprovision fällt an?
Haben Sie einen Immobilienmakler für den Verkauf Ihres Hauses engagiert, so ist bei abgeschlossenem Kauf eine Maklergebühr, auch Maklerprovision genannt, zu bezahlen. Die Provision liegt zwischen 3 und 6 % des Verkaufspreises, zuzüglich der 19 % Mehrwertsteuer. Grundsätzlich ist aber die Maklergebühr verhandelbar.
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ist die Maklercourtage fällig. Diese Provision bezieht sich nur auf den im Kaufvertrag genannten Preis der Immobilie. Die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, für die Finanzierung und Notarkosten zählen nicht dazu.
Wann muss die Spekulationssteuer entrichtet werden?
Hat der Eigentümer einen Wertgewinn gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis beim Hausverkauf erzielt, so ist die Spekulationssteuer fällig.
Die Spekulationssteuer ist dann zu entrichten, wenn der Verkauf der Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgt ist und der Eigentümer zudem das Objekt während der vergangenen drei Jahre nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Wann muss die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden?
Muss ein Kredit zum Zeitpunkt des Verkaufs eines Hauses vorzeitig – also vor dem regulären Ablauf des Festdarlehens – aufgelöst werden, haben Eigentümer mit zusätzlichen Aufwendungen zu rechnen. Die finanzierende Bank darf bei vorzeitiger Auflösung eines Darlehens die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Wie viel kostet die Löschung der Grundschuld?
Die Höhe der Kosten für die Löschung einer Grundschuld richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie. Haben Sie als Verkäufer beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 240.000 Euro, müssen Sie mit ca. 200 Euro zusätzlichen Notarkosten rechnen. Bedenken Sie, dass sich durch die Löschung der Grundschuld kein höherer Verkaufspreis ergibt. Die Ausgaben für das Löschen einer Grundschuld übernimmt der Verkäufer.
Wie hoch sind die Kosten für ein Wertgutachten?
Vor einem anstehenden Hausverkauf empfehlen wir den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen. Eigentümer können einen Gutachter beauftragen, der ein umfängliches Wertgutachten erstellt. Die Ausgaben für ein solches Wertgutachten richten sich nach Aufwand und dem Verkehrswert der zu begutachtenden Immobilie. Eigentümer müssen für ein Vollgutachten mit mindestens 1.800 Euro rechnen. In der Regel fallen aber 2.200 bis 2.500 Euro an.
Lohnt es sich vor dem Hausverkauf eine Renovierung durchzuführen?
Renovierungsmaßnahmen vor dem Verkauf des Hauses lohnen sich in der Regel nur, wenn es sich um Schönheitsreparaturen handelt oder Sie als Eigentümer zum Beispiel nur einen Gärtner beauftragen. Sie sollten darauf achten, dass die Kosten nicht mehr als 2.000 bis 3.000 Euro betragen. Bedenken Sie, dass Sie diese Ausgaben im Verkaufsfall auf den Kaufpreis aufschlagen sollten. Im Normalfall werden die neuen Eigentümer das gewünschte Objekt nach ihren eigenen Vorstellungen umgestalten.
Wollen Sie Ihr Objekt mietfrei veräußern, kann es eventuell vorkommen, dass Eigentümer für eine Auszugsprämie aufkommen.
Unser Tipp!
Auch wenn Sie schulden haben, oder gerade deswegen, können Sie Ihr Haus verkaufen. Tipps dazu finden Sie unter schuldnerberatung.de.
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Welche Kosten trägt der Käufer?
Der Erwerber trägt in der Regel bei einem Hausverkauf die meisten Kosten. Dabei handelt es sich um die Kaufnebenkosten und die Grundsteuer. Im folgenden Kapitel gehen wir auf beide Kostenpositionen näher ein.
Unter den Kaufnebenkosten für den neuen Eigentümer fallen alle Aufwendungen, die für die Abwicklung eines rechtswirksamen Kaufvertrags notwendig sind.
- Dabei handelt es sich um folgende Kostenpunkte:
- Notarkosten: ungefähr 1 % des Kaufpreises
- Kosten für die Eintragung in das Grundbuchamt: ungefähr 0,5 % des Kaufpreises
- Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland): ungefähr 5 %
- Maklergebühr: Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer bei Kaufverträgen für Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Für die Notarkosten und die Grundbuchkosten gelten fest vorgeschriebene Gebührentabellen. So richtet sich die Höhe der Notarkosten nicht nur am Kaufpreis der Immobilie, sondern auch an den Details der Beurkundung. Je aufwendiger die Beurkundung ist, umso höher fallen die Gebühren dafür aus.
Zu den bereits erwähnten Kaufnebenkosten dürfen die neuen Eigentümer die Zahlung der Provision nicht vergessen, wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung erwerben. Seit 23.12.2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Demnach teilen sich beide Vertragsparteien die fällige Maklerprovision beim Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung.
Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?
Die Grundsteuer ist eine vom Käufer zu leistende Gemeindesteuer, die von Bundesland zu Bundesland höher oder niedriger ausfallen kann und bezieht sich auf den Grundstücksbesitz und dessen Bebauung. Für die Berechnung der Grundsteuer sind unterschiedliche Faktoren wie zum Beispiel der Steuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde sowie das zuständige Finanzamt relevant.
Wie hoch sind die Kosten beim Hausverkauf?
In der folgenden Tabelle geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Ausgaben, die bei einem Hausverkauf anfallen können.
| Kostenart | Höhe der Kosten | Wer zahlt? | Freiwillig/ notwendig? |
|---|---|---|---|
| Wertgutachten | 0,38 – 0,6 % des Verkehrswertes | Verkäufer | freiwillig |
| Energieausweis | Ca. 300 – 500 € | Verkäufer | notwendig |
| Besorgung Unterlagen | Je nach benötigtem Dokument | Verkäufer | Je nach Dokument |
| Private Anzeige in einem Onlineportal | Ca. 50 bis 130 € für 2 Wochen | Verkäufer | freiwillig |
| Maklerprovision | 3,97 – 7,14 % des Verkaufspreises (je nach Bundesland) | Anteilig Käufer und Verkäufer, je nach Immobilienart | Wenn ein Makler tätig wird, muss die Provision gezahlt werden. |
| Grunderwerbssteuer | 3,5 – 5,5 % der notariell beurkundeten Leistungen für Immobilien (je nach Bundesland) | Verkäufer und Käufer | notwendig |
| Spekulationssteuer | Richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und dem früheren Verkaufspreis. | Verkäufer | notwendig |
| Notarkosten | Ca. 1,5 – 2 % des beurkundeten Verkaufspreises | Käufer | notwendig |
| Löschung von Rechten Dritter | Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert der Immobilie | Verkäufer | notwendig |
| Renovierungs-kosten vor dem Verkauf | Je nach Aufwand | Verkäufer | freiwillig |
Eine Beispielkalkulation: Kosten beim Hausverkauf
Annahme: Sie veräußern ein Einfamilienhaus zu einem Verkaufspreis in Höhe von 300.000 Euro. Folgende Kostenaufstellung könnte sich für den Verkäufer ergeben:
- Kosten für ein ausführliches Wertgutachten: 1.800 Euro
- Kosten für den Energieausweis: 500 Euro
- Löschung der Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro: 178,50 Euro
- Löschung eines Wohnrechts für Wohnrechtinhaber (50 Jahre alte Person, 15-facher Nutzungswert und jährlicher Nutzungswert in Höhe von 20.000 Euro): 36 Euro
- Maklergebühr (3,97 % zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer): 14.172,90 Euro
- Eventuell anfallende Spekulationssteuer (früherer Kaufpreis 270.000 Euro und 30 % persönlicher Steuersatz): 9.000 Euro
Die Gesamtkosten beim Hausverkauf – ohne die Spekulationssteuer – betragen demnach 16.687,40 Euro. Entscheidend für die Höhe der Aufwendungen sind eine eventuell anfallende Spekulationssteuer, wenn das Objekt vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird, sowie die Höhe der Maklergebühr.
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Gibt es Steuererleichterung für den Hausverkauf?
Möglicherweise können Sie als Hausverkäufer Werbungskosten bei der nächsten Steuererklärung geltend machen. Somit haben Sie die Möglichkeit das zu versteuernde Einkommen zu reduzieren. Allerdings gibt es Vorgaben, welche Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. So fallen z.B. Gebühren für die Schaltung von Annoncen und Anzeigen unter Werbungskosten.
Notarkosten und Maklerprovision sind hingegen keine Werbungskosten. Wollen Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen, gibt es allerdings eine Ausnahme, die Eigentümer beachten sollten, wenn Sie Ihr Mietobjekt über einen Makler veräußern: Fliest der Verkaufserlös des Objekts in die Finanzierung eines anderen bzw. neuen Mietshauses, kann der Eigentümer die Maklergebühr steuerlich absetzen – als Werbungskosten und nur anteilig zum Verkaufserlös.
Disclaimer:
Die Informationen und Empfehlungen aus unseren Ratgebern sind keine Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung, sondern unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr. Für die Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuer- und Finanzberater oder Rechtsanwalt.
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