Immobiliengutachten - was kostet es?

Antonella Caruso
Antonella Caruso

Aktualisiert: 28.09.2021

Sie wollen Ihre Immobilie veräußern oder suchen ein Eigenheim? Sie fragen sich, wie viel das Objekt kosten könnte? Ein Immobiliengutachten kann helfen: Ein Sachverständiger ermittelt anhand wichtiger Kriterien den Marktwert der Immobilie. Das Objekt wird unter anderem auch auf Mängel untersucht.

Lesen Sie in unserem Ratgeber, was Sie über Wertgutachten wissen sollten und wie viel, welche Bewertung kostet.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Sachverständige und Gutachter ermitteln den Verkehrswert eines Objektes. 
  • Überprüfen Sie die Qualifikation des Sachverständigen vor der Beauftragung, da diese Berufsbezeichnung in Deutschland nicht geschützt ist.
  • Es gibt zwei unterschiedliche Arten: Kurz– und Vollgutachten.
  • Die Kosten für ein umfängliches Dokument richten sich nach dem Wert Ihrer Immobilie. Eine kürzere Fassung wird nach Arbeitsaufwand berechnet. 
Inhaltsverzeichnis

Immobilienbewertung durch Seiberth Immobilien - kostenfrei und einfach

Die Bewertung Ihrer Immobilie durch uns ist für Eigentümer kostenfrei. Wir bieten Eigentümern mit unserem Rundum-Sorglos-Paket einen zusätzlichen Maklerservice, der folgende Punkte beinhaltet:

  • Unser Makler begutachtet Ihr Objekt bei einem Vor-Ort-Termin.
  • Sie erhalten von uns eine kostenlose Bewertung nach Gutachter-Standard.
  • Die Beratung durch unseren Makler findet vor Ort statt. 

Was ist ein Immobiliengutachten?

Für den Kauf oder Veräußerung einer Immobilie können solche Dokumente von großer Bedeutung sein. Gutachter oder Sachverständige ermitteln während eines Gutachtens den Zustand und einen möglichen Preis für Ihr Objekt. 

Erfahren Sie mehr zum Thema Hauswert ermitteln in unserem speziellen Ratgeber! 

In besonderen Fällen berufen sich Gerichte, Versicherungen und Behörden für Ihre Entscheidungsfindung häufig auf ein Immobiliengutachten. Bei rechtlichen Streitigkeiten, wie etwa bei einer Scheidung, sind solche Einschätzungen eine wichtige Grundlage, um eine Entscheidung herbeiführen zu können.

Wie wird ein Gutachten erstellt?

Im Rahmen einer Immobilienwertermittlung wird ein realistischer Marktwert des Objekts berechnet

In unserem Ratgeber Haus schätzen lassen finden Sie mehr Informationen zum Thema Wertermittlung. 

Die zu beurteilende Immobilie wird eingehend geprüft. Dabei spielen individuelle Merkmale wie Größe, Lage, Zustand und Ausstattung eine entscheidende Rolle. Das sind die notwendigen Faktoren bzw. wichtigsten Kriterien, die zur Beurteilung herangezogen werden. 

Für die Ermittlung des Objektwertes muss auch die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt bzw. vergleichbare Objekte berücksichtigt werden. 

Sachverständige untersuchen zudem den Zustand auf etwaige Baumängel und/ oder versäumte Instandsetzungen. Fachkundige Prüfer können in solchen Fällen eventuell notwendige Sanierungsmaßnahmen benennen und auflisten.

Nicht Zuletzt wird auch der energetische Zustand bewertet, aus dem der aktuelle Energieverbrauch ermittelt wird. 

Welche Arten von Gutachten gibt es?

Es gibt unterschiedliche Arten von Immobiliengutachten: das Kurz– und das Vollgutachten. Der Zweck der Werteinschätzung bestimmt, wofür Sie welche Beurteilung benötigen. Die falsche Wahl der Art kann unnötig hohe Ausgaben verursachen. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld darüber Gedanken zu machen, welches Dokument für Ihren Zweck und Ihre Situation das richtige ist.

Das Vollgutachten

Liegt ein komplexer Sachverhalt vor, so ist ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, das auch vor Gericht Bestand hat. Bei dieser Art werden alle notwendigen Faktoren für die Ermittlung des Marktwertes berücksichtigt.

Das Vollgutachten ist das umfangreichste Dokument und wird bei Rechtsstreitigkeiten und anderen Anlässen benötigt. 

Rechtsstreit und offizielle Anlässe

  • Zwangsversteigerung
  • Rechtsstreit bei Scheidung und Erbschaft
  • Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer: Überprüfung des angesetzten Wertes
  • Wenn das Betriebsvermögen festgestellt werden muss.
  • Wenn bei Betriebsauflösungen die stillen Reserven aufgedeckt werden sollen.
 

Auch bei Immobiliengeschäften kann eine umfassende Bewertung zum Einsatz kommen, wenn Sie eine Orientierung bezüglich des Angebotspreises benötigen.

Banken und Kreditinstitute lassen meist auch ein Gutachten erstellen, wenn eine Immobilienveräußerung oder eine Baufinanzierung beabsichtigt wird. Dies benötigt die Bank zur Prüfung der Bonität. Hierfür übernimmt das Kreditinstitut den Aufwand.

Das Kurzgutachten

Hierbei handelt es sich um eine vereinfachte Variante der Immobilienwertermittlung. Dennoch gelten auch bei dieser Gutachtenform die gesetzlichen Vorgaben der Wertermittlungsverfahren mit gewissen Einschränkungen.

Relevante Unterlagen müssen zur Wertermittlung nicht zwingend vorliegen, können aber hilfreich sein, um einen präziseren Preis ermitteln zu können. Dabei handelt sich um folgende relevante Unterlagen:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Wohnflächenberechnung
 

Diese Beurteilung eignet sich meist als Orientierung zur Wertermittlung, wenn Sie folgendes beabsichtigen:

  • Immobilienverkauf 
  • Kauf eines Objekts
  • Scheidung oder Erbschaft ohne Rechtsstreitigkeit
 

Ein professioneller Sachverständiger berücksichtigt für das Erstellen dieser Bewertung mehrere Aspekte. So wird das zu beurteilende Objekt auf Merkmale wie der Zustand der Bebauung, die Erschließung des Grundstücks und allen voran die Lage geprüft.

Der zeitliche Aufwand für das Erstellen eines solchen Dokuments ist geringer als bei einem Vollgutachten. Der Marktwert, der auch bei einem solchen Objektbeurteilung berechnet und bewertet wird, umfasst im Dokument ca. zwei bis drei Seiten.

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Wann benötige ich welches Wertgutachten?

AnlassWelcher Experte? Dokument
ImmobilienverkaufFreier Gutachter, vereidigter Sachverständiger, Makler Kurzgutachten
ImmobilienkaufFreier Gutachter, vereidigter Sachverständiger, Makler Kurzgutachten
Immobilien-
finanzierung
Bank beauftragt Gutachter.Vollgutachten
ScheidungFreier Gutachter, vereidigter SachverständigerKurzgutachten
Scheidung
mit Rechtsstreit
Vereidigter SachverständigerVollgutachten
ErbeFreier Immobiliengutachter, vereid. Sachverständiger Kurzgutachten
Erbe mit RechtsstreitVereidigter SachverständigerVollgutachten
ErbschaftssteeuerVereidigter SachverständigerVollgutachten
SchenkungssteuerVereidigter SachverständigerVollgutachten
Versicherungs-
schaden
Vereidigter SachverständigerSchaden-
gutachten
Feststellung
Betriebsvermögen
Vereidigter SachverständigerVollgutachten
Baumängel Vereidigter SachverständigerSchaden-
gutachten
ZwangsversteigerungVereidigter SachverständigerVollgutachten

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten richten sich maßgeblich am Umfang des Dokuments. Ein vom Gericht anerkanntes Vollgutachten kostet in der Regel zwischen 1000 bis 2500 Euro. Eine kürzere Variante, z.B. für ein Immobilienverkauf können Sie bereits ab 100 Euro in Auftrag geben. Bei uns jedoch 100% kostenfrei!

Wieso gibt es Preisunterschiede?

Da es unterschiedliche Arten von Gutachten gibt, variiert der Aufwand für ein solches Dokument. Kostenlose Online-Immobilienwertrechner ermitteln zwar den Wert, allerdings kann dieser nur als eine Schätzung gesehen werden, da nicht alle Aspekte zur Wertermittlung beachtet werden.

Im Gegensatz dazu, ist der Aufwand von fachkundigen Sachverständigen deutlich höher, um ein umfangreiches Vollgutachten erstellen zu können. Diese beinhalten je nach Objektart 30 bis 40 Seiten.

Welche Unterlagen benötige ich für ein Gutachten?

Für das Erstellen einer Marktwerteinschätzung werden vorab einige relevante Unterlagen benötigt. Stellen Sie für den Sachverständigen folgende Dokumente zusammen: 

DokumentBezugsquelle
GrundbuchauszugGrundbuchamt
Auszug Flurkarte oder automatisierte Liegenschaftskarte Katasteramt
Auszug Baulastenverzeichnis Gemeinde/ Stadt
Baupläne / BauzeichnungenGemeinde/ Stadt
Wohn- und NutzflächenberechnungGutachter/ Architekt
Auflistung aller getätigten Sanierungen und ModernisierungenEigene Dokumente

Sollten einige dieser Dokumente nicht vorliegen, empfehlen wir Ihnen diese vorab zu beantragen. Bedenken Sie aber, dass einige kostenpflichtig sind.

Wir von Seiberth Immobilien können Sie dabei unterstützen und für Sie alle relevanten Unterlagen beschaffen. Zudem erstellen wir auf Wunsch auch eine kostenlose Bewertung. Kontaktieren Sie uns oder fragen Sie uns an – wir helfen gern weiter.

Geeigneten Gutachter finden - woran erkenne ich einen seriösen Sachverständigen?

Bevor Sie einen geeigneten Experten beauftragen, sollten Sie sich über folgende Aspekte Gedanken machen:

  • Überlegen Sie, zu welchem Zweck Sie ein Werteinschätzung benötigen.
  • Wenn Sie ein Kurzbeurteilung benötigen, vergleichen Sie die Qualifikation der Anbieter.  
  • Benötigen Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten, achten Sie auf die nötige Qualifikation des Experten.
  • Legen Sie im Voraus den benötigten Umfang fest.
  • Verhandeln Sie vorher den Preis, denn es gibt keine Gebührenordnung.
 

Bei der Wahl des geeigneten Experten sollten Sie sich nach der Qualifikation und Erfahrung erkundigen. Es gibt drei verschiedene Qualifikationsstufen:

 

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter werden von den Industrie- und Handelskammern (IHK) zugelassen. Diese Berufsbezeichnung ist gesetzlich geschützt. Zudem werden die von ihnen erstellten Dokumente vor Gericht anerkannt.

Staatlich anerkannte Sachverständige sind auch für Landesbehörden tätig. Die Arbeit der staatlich anerkannten Sachverständigen wird auch von der beauftragenden Behörde überwacht.

Freie Immobiliengutachter erstellen in der Regel einfache Marktwertberechnungen für eine Immobilienveräußerung oder bei einem Erbfall ohne Streitigkeiten. Ihre erstellten Dokumente haben vor Gericht keinen Bestand.

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