Grundstückswert ermitteln – Was ist mein Grundstück im Jahr 2021 wert?

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen oder Bauland erwerben? Der erste Schritt ist die Ermittlung des Grundstückswertes. Wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung. Zudem beeinflussen mehrere Faktoren den Wert Ihrer Fläche. In diesem Ratgeber finden Sie alle relevanten Antworten. Wir zeigen Ihnen, wie die Bewertung Ihres Grundstücks gelingt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bevor Sie Ihr Bauland oder Fläche veräußern, sollten Sie zunächst den Grundstückswert professionell ermitteln lassen, um einen realistischen und erzielbaren Verkaufspreis zu erhalten.
  • Kriterien wie die Lage, Zuschnitt und Erschließung sind für die Grundstückswertermittlung entscheidende Merkmale, die sich wertmindernd oder wertsteigernd auswirken können.
  • Verschiedene Bewertungsverfahren können für die Wertermittlung herangezogen werden: Vergleichswertverfahren oder Bewertung nach dem Bodenrichtwert.
  • Lassen Sie den Marktwert Ihres Grundbesitz durch Seiberth Immobilien, Ihren bundesweiten Immobilienmaklern bewerten – unverbindlich und für Sie kostenlos.
Inhaltsverzeichnis

Wie gehe ich bei der Grundstückswertermittlung vor?

Die Ermittlung eines Grundstückswertes kann anhand unterschiedlicher Methoden erfolgen. Je nachdem, wofür Sie eine Bewertung benötigen, eignet sich das ein oder andere Verfahren. Im Folgenden haben wir eine Übersicht für Sie zusammengestellt, die Ihnen aufzeigt, wann Sie selbst ein Grundstück bewerten können, wann es für Sie sinnvoll ist einen Immobilienmakler zu beauftragen und wann ein Immobiliengutachten notwendig ist.

AnlassSelbstbewertungImmobilienmaklerImmobiliengutachter
Erste Einschätzung
X
Verkauf
X
Kauf
X
Finanzamt – Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Schenkung
X
Rechtliche Angelegenheiten: Scheidung, Ehe, Erbengemeinschaft
X

Für eine erste Einschätzung

Wollen Sie nur eine erste Einschätzung Ihres Baugrunds haben, – ohne die vielen unterschiedlichen Faktoren zu kennen, die den Preis beeinflussen – so können Sie folgendermaßen vorgehen. Recherchieren Sie zunächst den Quadratmeterpreis anderer Grundstücke, die in der Nähe sind und in der letzten Zeit verkauft wurden. Alternativ können Sie auch aus dem Internet erfahren, zu welchem Preis ähnlicher bzw. vergleichbarer Grund und Boden aktuell veräußert wird.

Berechnen Sie nun einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis, den Sie mit der Grundstücksfläche multiplizieren. Nun haben Sie einen ungefähren Durchschnittspreis für Ihr Grundstück, der allerdings keine wertmindernden oder wertsteigenden Kriterien berücksichtigt.

Für den Verkauf

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben oder veräußern wollen, handelt es sich vermutlich um die größte Transaktion Ihres Lebens. Unerfahrenheit kann kleine Fehler bei der Ermittlung des Grundstückswerts verursachen, die aber in der Folge viel Geld für Sie kosten können. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen professionelle Unterstützung durch Seiberth Immobilien.

Als erfahrene Immobilienmakler sind wir im lokalen und überregionalen Immobilienmarkt tätig und wissen, wie wir für Sie den maximalen Verkaufspreis erzielen können. Wir von Seiberth Immobilien nehmen Ihnen den Großteil der gesamten Arbeit und Vorbereitungen ab. Der erste Schritt ist ein unverbindliches Kennenlerngespräch und eine Vor-Ort-Besichtigung Ihres Grundstücks. So können wir die gemeinsamen, weiteren Schritte zur erfolgreichen Vermarktung planen.

Für den Kauf

Spielen Sie mit dem Gedanken Bauland zu erwerben, sollten Sie prüfen lassen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Ein Gutachter kann in solch einem Fall helfen und prüfen, ob der Kaufpreis für das anvisierte Immobilie marktkonform ist. Zudem prüft der Gutachter, ob sich das gewünschte Bauland zum Kauf eignet.

In der Regel reicht ein Kurzgutachten aus, wenn bei der besagten Fläche keine oder wenige wertmindernde Besonderheiten vorliegen. Beachten Sie, dass die meisten Kreditinstitute auf ein Vollgutachten bestehen, das von einem Sachverständigen erstellt werden muss. Hier ist für die Bank eine fundierte Auskunft eines unabhängigen Gutachter Voraussetzung.

Für das Finanzamt

Das Finanzamt benötigt für die Festlegung der Grundsteuer, der Grunderwerbssteuer oder im Falle einer Schenkung den Wert des Grundstücks. In der Regel wird dieser durch das Finanzamt geschätzt oder errechnet. Dieser Schätzung kann in einer zu hohen Steuerlast resultieren. Aus diesem Grund ist ein Wertgutachten zur Vorlage beim Finanzamt immer ratsam.

Liegt Ihnen ein solches Wertgutachten vor, können Sie den vom Finanzamt ermittelten Betrag korrigieren lassen. Beachten Sie dabei, dass ein Kurzgutachten nicht ausreichend ist. Das Finanzamt akzeptiert in diesem Fall nur ein Vollgutachten. Die Kosten für ein Vollgutachten sind eine gute Investition auf lange Sicht, da Sie hier Steuern einsparen können.

Bei Rechtlichen Angelegenheiten

Bei Rechtsstreitigkeiten wie bei einer Scheidung oder Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft bedarf es für die Ermittlung des Grundstückswertes ein Vollgutachten, das von einem staatlich geprüften Immobiliensachverständigen erstellt worden ist. Vor Gericht hat nur ein solches Vollgutachten Bestand.

Kosten für ein Immobiliengutachten

Es gibt zwei Arten von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Vollgutachten. Beide Gutachten werden von einem Immobiliensachverständigen erstellt. Allerdings unterscheiden sich beide Gutachtenarten in Umfang und Kosten. Gutachten können von Ingenieuren, Architekten und Immobilienmakler erstellt werden.

Für die Grundstückswertermittlung sind bei einem Kurzgutachten die wichtigsten Merkmale und Faktoren von Bedeutung. Hier wird eine Markteinschätzung für das besagte Grundstück abgegeben. Innerhalb weniger Arbeitstage kann ein Kurzgutachten, das ca. 2 bis 4 Seiten umfasst, erstellt werden. Die Kosten schwanken zwischen 100 bis 500 Euro und sind in der Regel mit dem jeweiligen Sachverständigen verhandelbar.

Ein Vollgutachten hingegen, das auch für die Grundstückswertermittlung benötigt werden kann, kann bis zu 20 Seiten umfassen und ist somit ein umfangreicheres Dokument als das Kurzgutachten. Für das Vollgutachten werden alle relevanten Kriterien untersucht und analysiert, die den Preis beeinflussen können. Die Kosten können ebenfalls mit dem Gutachter verhandelt werden, wobei hier der Marktwert des Baugrunds die Basis des Honorars bildet. In der Regel bewegen sich die Kosten für ein Vollgutachten zwischen 0,5 % und 1 % des Marktwertes.

Grundstückswert, Bodenwert und Verkehrswert – was sind die Unterschiede?

Bei der Grundstückswertermittlung spricht man von unterschiedlichen Begriffen: Grundstückswert, Bodenwert und Verkehrswert. Dabei ist es ein Leichtes, die unterschiedlichen Begriffe durcheinander zu bringen. Gerne erläutern wir für Sie die Unterschiede.

Grundstückswert

Unter diesem Begriff versteht man den Bodenwert inklusive der Bebauung, die sich auf dem Grund befindet.

Bodenwert

Unter diesem Begriff versteht man den Wert eines unbebauten, also freigelegten Grundstücks. Hier spricht man vom “reinen Bodenwert”. Für Immobilienbewertungen ist dieser ein fester Bestandteil. Befindet sich auf dem Grundstück ein Objekt, so sind der Bodenwert und der Gebäudewert zu addieren. 

Verkehrswert

Der Begriff Verkehrswert, oft auch als Marktwert genannt, bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie oder eines Grundstücks. 

Was beeinflusst den Grundstückspreis?

Kaum ein Grundstück gleicht dem anderen. Aus diesem Grund spielen für die Preis- bzw. Wertermittlung individuelle Merkmale wie z.B. die Lage und der Zuschnitt von Grund und Boden eine entscheidende Rolle. Zudem beeinflussen auch andere Kriterien den Wert, die für die Ermittlung des Grundstückswertes individuell betrachtet werden müssen.
Lassen Sie sich dabei von einem Immobilienmakler beraten, der die Besonderheiten Ihres Baugrunds genau unter die Lupe nimmt, um einen realistischen und präzisen Preis bestimmen zu können.

Folgende Faktoren sind bei der Grundstückswertermittlung entscheidend:

  • Lage
  • Größe
  • Zuschnitt
  • Bodenbeschaffenheit
  • Bebaubarkeit
  • Erschließung
  • Grundbucheinträge

Lage

Die Grundstückslage ist das wichtigste Merkmal für die Wertermittlung. Je attraktiver die Lage ist, um so höher können die Verkaufspreise ausfallen. Für die Immobilienbewertung unterscheiden Immobilienmakler zwischen Mikrolage und Makrolage.

Mikrolage

Als Mikrolage wird die unmittelbare Umgebung eines Anwesens bezeichnet. Dabei sind Kriterien wie die direkte Nachbarschaft und auch die Position des Grundstückes innerhalb eines bestimmten Gebiets für die Wertermittlung entscheidend. Eine geringe Geräuschbelastung durch Autobahnen, Flughäfen oder Industrieanlagen sind weitere Kriterien der Mikrolage, die den Preis beeinflussen können.

Makrolage

Die Makrolage umfasst ein Stadtgebiet oder eine ländliche Region, in der sich die zu bewertende Immobilie befindet. Für die Makrolage sind Kriterien wie eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung von Bedeutung. Die schnelle Anbindung an einen Flughafen oder die Nähe zu einem besonderen Ferien- und Erholungsgebiet wirken sich positiv auf den Grundstückswert aus. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Arztpraxen und andere Dinge des täglichen Bedarfs sprechen zudem für eine ideale Mikrolage.

Größe

Möchten Sie den Wert bestimmen, so können Sie ähnliche Grundstücke miteinander vergleichen oder bedienen sich der Bodenrichtwerte. Weicht Ihre Fläche stark vom Richtwertgrundstück innerhalb Ihres Gebietes ab, sollten Sie sich von einem Immobilienmakler beraten lassen, der für Sie die Wertermittlung übernehmen kann. In jedem Fall ist die Grundstücksgröße für den Grundstückspreis ein entscheidender Faktor.

Zuschnitt

Ein gutes Verhältnis aus Länge und Breite machen einen idealen Zuschnitt von Grund und Boden aus. In der Praxis ist jedoch mathematisch angelegter Grund und Boden eher eine Seltenheit. Dies ist größtenteils historisch bedingt oder beruht auf natürlichen Begebenheiten der Region ab, auf der sich das Grundstück befindet, wie z.B. die Begrenzung durch einen Fluss oder anderes Gewässer.

Grundstücke, die durch Erbstreitigkeiten zu zwei oder mehreren Parzellen aufgeteilt werden, erlauben es kaum, dort ein Wohngebäude errichten zu können. Ein unförmiger Zuschnitt sowie eine steile Hanglage wirken sich eher negativ auf die Höhe des Grundstückswertes aus.

Bodenbeschaffenheit

Die Qualität und die natürliche Beschaffenheit des Bodens beeinflussen maßgeblich den Wert Ihres Grundstücks. So kann ein felsiger oder sandiger Boden die Bauarbeiten erschweren, was zu einem niedrigeren Grundstückspreis führt. Soll z.B. ein Waldgrundstück für ein zukünftiges Wohnprojekt verkauft werden, sind in einem ersten Schritt teure Vorbereitungsmaßnahmen zu treffen.

Altlasten im Erdreich sowie belastete Böden minimieren den Preis enorm. Eine gründliche Beseitigung ist vor einer möglichen Nutzung als Baugrund mit hohen Kosten verbunden.

Bebaubarkeit

Die Bebaubarkeit von Baugrund ist maßgeblich entscheidend für den Wert, denn nicht jede Fläche darf bebaut werden. Allgemein kann man festhalten, dass der Grundstückspreis höher ausfällt, umso umfangreicher die Bebauungsmöglichkeiten sind.

Im Bebauungsplan für Ihre Stadt oder Gemeinde können Sie einsehen, ob Ihr Grundstück als Bauland vorgesehen ist. Ist eine Fläche als Bauland ausgewiesen, können Sie mit höheren Grundstückspreisen rechnen. Wird diese Fläche als Bauerwartungsland gekennzeichnet, so können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass diese zu einem späteren Zeitpunkt als Bauland freigegeben wird.

Nicht zuletzt bestimmt die vorgeschriebene Nutzung im Baugebiet die Höhe Ihres Grundstückswertes. Dabei wird unter reines Wohngebiet und Mischnutzung als Gewerbe-und Wohngebiet unterschieden.

Grundstücksart:Grundstückswert:
kein Baulandniedrig
Bauerwartungslandhöher
Baulandam höchsten
bebautes Grundstückam höchsten

Welche Rolle spielt der Bebauungsplan für die Wertermittlung?

Im Bebauungsplan werden Baugebiete und Baumassezahlen geregelt und vorgeschrieben. Diese Baumassezahlen geben Auskunft über die Größe der überbauten Fläche (GRZ) und die Anzahl der Geschosse (GFZ) eines Gebäudes. Grundstückswerte fallen höher aus, je mehr Wohn- und Gewerbeeinheiten vorhanden sind. Die Bezeichnungen GRZ = Grundflächenzahl und GFZ = Geschossflächenzahl geben an, wie intensiv die Fläche genutzt werden darf.

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Erschließung

Der Erschließungsgrad einer Fläche bestimmt maßgeblich den Grundstückswert. Unerschlossenes Bauland ohne Infrastruktur wie Versorgungsleitungen für Zu- und Abwasser, Strom und Gas, oder ohne Zufahrtswege weisen einen geringen Wert aus. 

Die Kosten für eine mögliche Erschließung müssen hier im Vorfeld berücksichtigt werden, da diese nicht zu unterschätzen sind. Bei einem bebauten Grundstück kann von einer abgeschlossenen Erschließung ausgegangen werden. In solch einem Fall fällt der Grundstückspreis deutlich höher aus.

Grundbucheinträge

Vor einer Wertermittlung Ihres Baugrunds raten wir Ihnen das Grundbuch einzusehen. Hier finden Sie Informationen wie eingetragene Baulasten, Abstandsflächenbaulasten, Wegerechte oder etwa ein eingetragenes Vorverkaufsrecht. All diese Einträge können sich wertmindernd auf den Grundstückspreis auswirken.

Welche Verfahren der Grundstückswertermittlung gibt es?

Für die exakte Bewertung eines Baugrunds gibt die Immobilienwertermittlungsverodnung, kurz ImmoWertV, eine gesetzliche Vorgehensweise vor. So sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren für eine Wertermittlung heranzuziehen. In der Praxis sind die gängigsten Methoden das Vergleichsverfahren oder die Bestimmung nach dem Bodenrichtwert.

Vergleichswertverfahren

Wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, so wird in der Regel vorrangig das Vergleichswertverfahren herangezogen. Bei dieser Methode bilden vergleichbare Grundstücke, die in den letzten 24 Monaten veräußert wurden, die Grundlage, um einen Durchschnittswert bestimmen zu können. 

Die zu vergleichenden Flächen müssen ähnliche bis sehr ähnliche Merkmale aufweisen, damit das Vergleichswertverfahren angewendet werden kann. Informationen zu den veräußerten Objekten der vergangenen zwei Jahre werden in Datenbanken gesammelt, so dass ein Vergleich von Grundstücken erfolgen kann.

Ein Immobilienmakler kann nun anhand dieser Daten den Grundstückswert bestimmen und berücksichtigt zudem die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt sowie besondere Merkmale des Objekts, die den Preis entsprechend mindern oder erhöhen. Gibt es nicht ausreichend vergleichbaren Grund und Boden mit ähnlichen Merkmalen, so wird der Wert mithilfe des Bodenrichtwertes ermittelt.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens in einem bestimmten bzw. begrenzten Gebiet. Man spricht hier von Bodenrichtwertzonen. Grund und Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone ähnelt sich weitestgehend in seiner Nutzung und weist in der Regel gemeinsame Merkmale auf. Ein Stadtteil, Stadtviertel oder Landkreis können eine Bodenrichtwertzone bilden.

Der tatsächliche Bodenrichtwert wird aus dem Durchschnitt der in einer bestimmten Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone ermittelt. Unabhängige Gutachterausschüsse einer Gemeinde oder eines Gebiets berechnen die Bodenrichtwerte, die in Euro pro Quadratmeter angegeben werden.

Bodenrichtwert ermitteln - wie?

Jede Kommune bildet einen Gutachterausschuss, der für die Ermittlung der Bodenrichtwerte alle erzielten Verkaufspreise in der jeweiligen Verwaltung miteinander vergleicht und einen Durchschnittswert ermittelt. Die dafür notwendigen Verkaufsdaten werden von den ansässigen Notaren übermittelt und bereitgestellt.

Die ermittelten Durchschnittswerte bilden somit die Bodenrichtwerte, die sich auf bestimmte Bodenrichtwertzonen wie z.B. einem Wohngebiet oder einem Stadtteil beziehen. In den Gemeinden werden diese Werte alle 24 Monate ermittelt. In größeren Städten findet die Ermittlung jährlich statt.

Bodenrichtwert ist nicht gleich Bodenwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Richtwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Bodenrichtwertzone. Alle Grundstücksflächen innerhalb dieser Zone weisen denselben Preis pro Quadratmeter aus. Im Gegensatz dazu bezieht sich der Bodenwert auf das gesamte Grundstück

Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert

Der Bodenrichtwert stellt lediglich einen Orientierungswert dar, da dieser rechtlich keine Bindung hat. Anhand weiterer, individueller Besonderheiten Ihres Grundstücks können Immobilienmakler einen präziseren Marktwert bestimmen. Dabei werden solche Aspekte wie z.B. eine eingetragene Baulast oder eine einzigartige Lage berücksichtigt. Auch die aktuelle Angebot-und-Nachfrage-Entwicklung auf dem regionalen Immobilienmarkt spielt bei der Ermittlung des Marktwertes eine ausschlaggebende Rolle.

Was tun, wenn Ihr Grundstück nur teilweise bebaut werden darf?

Es ist nicht unüblich, dass gewisser Grund und Boden nur teilweise bebaut werden darf. In solchen Fällen sind unterschiedliche Bodenrichtwerte für die zu bebauende Fläche (Vorderland) und die nicht zu bebauende Fläche (Hinterland) zu ermitteln. In einem ersten Schritt werden die Marktwerte für das Vorderland und das Hinterland getrennt voneinander ermittelt. Im zweiten Schritt addieren Sie die beiden Zahlen und erhalten somit den Wert für die komplette Fläche.

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Wer gibt Auskunft über die Bodenrichtwerte?

Interessenten können die aktuellen Bodenrichtwertzahlen einer bestimmten Region einsehen, entweder per Auskunft über die Gutachterausschüsse oder über BORIS, dem vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem.

Auskunft über die Gutachterausschüsse

In den jeweiligen Kommunen werden Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Bürger können diese Lagekarten mit den Bodenrichtwerten in der Regel ohne Kosten lesen. Erfolgt eine schriftliche Anfrage bei der zuständigen Kommune, so können hier Kosten entstehen.

BORIS – das vernetzte Bodenrichtwertsystem

Die Bodenrichtwertzahlen können auch online im Bodenrichtwertsystem BORIS eingesehen werden. Hierfür bieten viele Städte und Gemeinde eine interaktive Bodenrichtwertkarte an, in der Sie Ihre gewünschte Postleitzahl eintragen und den Bodenrichtwert in Ihrem gewünschten Gebiet angezeigt bekommen.

Unter www.bodenrichtwerte-boris.de können Sie über das Portal BORIS eine bundesweite und regionale Abfrage starten.

Warum wir für die Grundstücksbewertung einen Immobilienmakler empfehlen!

Vertrauen Sie auf die Kompetenz der Immobilienmakler von Seiberth Immobilien. Wir kennen uns bestens mit dem lokalen und überregionalen Immobilienmarkt aus, und wissen zudem, alle relevanten Faktoren für die Wertermittlung genau einzuschätzen. Lassen Sie sich für den Verkauf Ihres Grundstücks von uns umfangreich beraten.

Wir erstellen ein Gutachten, indem wir kurz oder ausführlich – ganz nach Ihren Bedürfnissen – alle Fakten zu Ihrer Immobilie gesammelt aufführen und Sie somit die Berechnung des Grundstückswertes nachvollziehen können.

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