Vermietete Wohnung verkaufen: Steuern, Fristen & alle Infos
31.03.2024
Sie haben eine vermietete Wohnung, die Sie verkaufen möchten? Nun geht es darum zu wissen, welche rechtlichen Punkte Sie als Verkäufer beachten müssen. Wir informieren Sie über Fristen, Steuern sowie über Einzelheiten, die es zu beachten gilt. Lesen Sie in unserem Ratgeber alles Wissenswerte über den Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Das Wichtigste in Kürze:
- Verkäufer einer vermieteten Eigentumswohnung haben den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ zu beachten.
- Oftmals kann ein Mietaufhebungsvertrag hilfreich sein, um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.
- Der Eigentümer sollte die Rechte des aktuellen Mieters kennen und wahren.
- Darunter fällt auch die Beachtung der Kündigungsfrist.
- Die Vorschriften zum Anmelden des Eigenbedarfs durch den Eigentümer sind gesetzlich geregelt und müssen stets eingehalten werden.
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Was muss beim Verkauf einer vermieteten Wohnung beachtet werden?
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, so tritt der Vermieter seine Rechte und Pflichten an den Käufer ab. Laut § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Demnach übernimmt der neue Wohnungseigentümer die bestehenden Mietverhältnisse, ohne dass diese verändert werden.
Was ist der Mietaufhebungsvertrag?
Verkäufer einer Mietwohnung haben die Option vor dem Verkauf der Immobilie das bestehende Mietverhältnis zu beenden, um so einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können. Wird dem Mieter im Gegenzug eine Abfindung angeboten, sind diese eher bereit dem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen. Oftmals kann es auch helfen, dem Mieter eine neue Mietwohnung in Aussicht zu stellen. Hier kann ein Immobilienmakler bei der Suche unterstützen.
Was ist für die Vermarktung einer Mietwohnung wichtig?
Bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen treten andere Aspekte in den Vordergrund als bei leerstehenden Mietwohnungen. Dabei geht es nicht voranging um die Besichtigungstermine, vielmehr ist das Exposé für die Vermarktung relevant. Der Objektbeschreibung sollte auch die Kalkulation der Rendite hinzugefügt werden. Denn genau diese Kalkulation ist für Kapitalanleger der interessanteste Kaufaspekt. Liefern Sie also für Interessenten die passenden Zahlen. Das kann für das anstehende Verkaufsgespräch nur von Vorteil sein.
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An wen kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ihre vermietete Wohnung können Sie nur an einen ausgewählten Interessentenkreis verkaufen. Darunter fallen Kapitalanleger und Investoren. Die Nachfrage nach leerstehenden Wohnungen ist deutlich höher als beim Verkauf vermieteter Wohnobjekte. Zudem müssen Eigentümer mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen, wenn die Wohnung vermietet ist. Somit begrenzt sich der Kreis potenzieller Interessenten.
Wer sind Kapitalanleger und Investoren?
Kapitalanleger sind in der Regel Immobiliengesellschaften oder Investoren, die durch den Kauf einer vermieteten Wohnung hohe Renditen erzielen möchten. Die Wohnung wird in der Regel bei diesem Interessentenkreis nicht selbst genutzt.
Immobilien sind aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus eine gute und sichere Gelanlage. Zudem spielt der Aspekt des Wertzuwachses für eine Immobilie auch eine entscheidende Rolle bei Kapitalanleger und Investoren. Es geht weniger darum, Wohnraum für den eigenen Zweck zu erwerben. Vielmehr steht die Wertsteigerung der Immobilie im Vordergrund.
Wie läuft eine Besichtigung einer Mietwohnung ab?
Wollen Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, so müssen Sie sich im Vorfeld mit dem aktuellen Mieter absprechen. Bei Besichtigungen des Objekts gilt das Besichtigungsrecht. Vermieter oder Wohnungsmakler sind dabei berechtigt, das Objekt für eine anstehende Besichtigung zu betreten. Zum Schutz des Mieters hat der Gesetzgeber dabei auch Rahmenbedingungen festgelegt.
Besichtigungen sollen demnach wie folgt stattfinden:
- Zu angemessenen Tageszeiten zwischen 10 und 13 Uhr und 16 bis 18 Uhr
- An Sonn- und Feiertagen nur in Ausnahmefällen
- Mindestens 24 Stunden vorher müssen Besichtigungstermine vom Vermieter angekündigt und vom Mieter bestätigt werden.
- Ankündigungen für Besichtigungstermine sollten allerdings etwa 14 Tage vorher erfolgen.
- Während der Urlaubszeiten des Mieters finden keine Besichtigungen statt.
Welche Unterlagen werden für den Verkauf einer vermieteten Wohnung benötigt?
Für den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:
| Dokument | Bezugsquelle |
|---|---|
| Grundriss | Architekt, Bauträger |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Lageplan | Eigentümer |
| Energieausweis | WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister |
| Mietvertrag inkl. Mieterhöhungen | Eigentümer |
| Vertrag mit Hausverwaltung | Eigentümer oder WEG-Verwaltung |
| Betriebskostenabrechnung | Eigentümer |
| Sanierungsnachweise | Eigentümer |
| Teilungserklärung | Eigentümer oder WEG-Verwaltung |
| Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen | Eigentümer oder WEG-Verwaltung |
| Übersicht Instandhaltungsrücklage für die Mietwohnung | Eigentümer |
| Wohnflächenberechnung | Eigentümer |
| Gebäudeversicherungsnachweise | WEG-Verwaltung |
| Aktuelle Hausgeldabrechnung | Eigentümer |
Was passiert nach dem Eigentümerwechsel?
Nachdem im Grundbuch das Eigentum umgeschrieben wurde, ist der Käufer der vermieteten Wohnung auch der neue Eigentümer. In der Zeit vor der Umschreibung im Grundbuch spricht man vom Nutzen-Lasten-Wechsel oder auch Besitzübergang. Dies geschieht in der Regel, nachdem der Kaufpreis für das vermietete Objekt geleistet wurde. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer bereits der neue Vermieter, auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.
Wichtig ist es nun, den Mieter zu informieren, dass die Zahlung der monatlichen Miete an den neuen Eigentümer bzw. Vermieter zu leisten ist.
Folgende Besonderheiten finden beim Kauf einer vermieteten Wohnung Anwendung:
- Der neue Eigentümer ist dazu verpflichtet, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigen sollte. Dies gilt auch dann, wenn der alte Vermieter die Mietkaution erhalten hat.
- Die Betriebskostenabrechnung führt derjenige Eigentümer durch, der am Ende der Abrechnungsperiode im Grundbuch eingetragen ist.
Welche Rechte hat der Mieter bei einem Eigentümerwechsel?
Steht ein Eigentümerwechsel bei einer Mietwohnung an, so ist der Verkäufer verpflichtet, die Rechte des aktuellen Mieters zu wahren.
Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Rechte der Mieter bei Eigentümerwechsel:
- Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgesplittet werden, so haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht.
- Bei Eigentümerwechsel haben die aktuellen Mieter immer Kündigungsschutz. Der bestehende Mietvertrag bleibt weiterhin unverändert gültig.
- Steht ein Eigentümerwechsel bevor, sind die Mieter vor Mieterhöhungen rechtlich geschützt. Ausnahme: Es wurden Modernisierungsarbeiten durchgeführt oder die Miete wurde an die örtliche Vergleichsmiete angepasst.
- Sind die Eigentumsverhältnisse noch nicht geklärt bei einem Verkauf des Objekts, so haben die Mieter das Recht, ihre monatliche Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen.
- Ein Mieter muss Besichtigungen seiner Wohnung nicht zustimmen. Wird jedoch ein konkreter Zeitpunkt mit dem Vermieter und dem potentiellen Kaufinteressenten vereinbart, so müssen Mieter die Besichtigung zulassen.
Das muss 2022 beachtet werden!
Darf der Vermieter dem Mieter kündigen?
Bei der Kündigung des Mietverhältnisses müssen zwei unterschiedliche Aspekte voneinander betrachtet werden.
Eigenbedarf anmelden – wann geht das?
Gemäß § 573 II Nr.2 BGB darf der Vermieter das aktuelle Mietverhältnis nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn entweder er selbst, ein Familienmitglied oder ein Angehöriger des Haushalts die Wohnung bewohnen sollen.
Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann der Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglich geregelten Kündigungsfrist aufgrund von Eigenbedarf dem Mieter kündigen.
Wie lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist?
Wie lang die gesetzliche Kündigungsfrist ist, hängt maßgelblich davon ab, wie lange das Mietverhältnis zwischen vorherigem Eigentümer und dem Mieter bestanden hat.
Im Folgenden finden Sie eine Übersicht der Kündigungsfrist:
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist |
|---|---|
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
Wann darf der Vermieter nicht kündigen?
Der Mietvertrag für die Wohnung darf ohne Zustimmung des Mieters allerdings nicht gekündigt werden, wenn der neue Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu anderen bzw. für ihn bessere Konditionen zu vermieten. Dies gilt auch für Änderungen des bestehenden Mietvertrags.
Im Übrigen darf ein Vermieter das bestehende Mietverhältnis auch dann nicht kündigen, wenn er beabsichtigt, das vermietete Objekt zu verkaufen.
Fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern an?
Wird eine Wohnung verkauft, die vom Eigentümer selbst nicht genutzt wird und dies innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, so ist die Spekulationssteuer zu entrichten.
Allerdings kann die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer variieren. Dies hängt davon ab, wie hoch die jährlichen Abschreibungen sind. Diese können zwischen 2 bis 2,5 Prozent liegen.
Wird dem Mieter aufgrund Eigenbedarfes gekündigt und hat der Eigentümer die Wohnung in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, so fällt beim Verkauf der Wohnung keine Spekulationssteuer an.
Disclaimer:
Die Informationen und Empfehlungen aus unseren Ratgebern sind keine Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung, sondern unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr. Für die Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuer- und Finanzberater oder Rechtsanwalt.
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Bildquelle: @ stock.adope – PANORAMO