Vermietetes Haus verkaufen: Das muss 2022 beachtet werden!

Bevor Sie ein vermietetes Haus verkaufen, sollten Sie sich vorab über alle wichtigen Aspekte informieren. Dabei müssen auch Fristen, Steuerangelegenheiten und rechtliche Vorgaben beachtet werden. Wir klären für Sie in unserem Ratgeber alle Fragen und Besonderheiten, wenn Sie Ihr Mietshaus veräußern wollen. 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Verkäufer eines vermieteten Hauses können unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis beenden.
  • Stimmen beide Mietparteien zu, kann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll sein.
  • Die Vorgaben zum Anmelden des Eigenbedarfs durch den Eigentümer sind gesetzlich geregelt.
  • Dem Mieter eines Hauses steht gesetzlich kein Vorkaufsrecht zu.
Inhaltsverzeichnis

Warum ein vermietetes Haus verkaufen?

Wer ein Haus vermietet, anstatt es zu verkaufen, bindet dadurch eine hohe Summe an Eigenkapital. Benötigen Sie als Eigentümer eines Mietobjektes Geldmittel, so können Sie eine Veräußerung in Erwägung ziehen.

Allerdings gibt es einige Unterschiede, ob Sie ein Einfamilien- bzw. ein Doppelhaus zur Miete oder eine vermietete Gewerbefläche oder eine vermietete Wohnung verkaufen.

Gerade bei Gewerbeobjekten und Eigentumswohnungen können Sie höhere Mieteinnahmen erzielen als bei Einfamilienhäusern, die im Vergleich dazu weniger Rendite abwerfen. Dies liegt daran, dass die Miete für ein Haus mit einer größeren Wohnfläche für einen einzigen Mieter auch bezahlbar bleiben muss.

Zudem finden sich vermietete Häuser eher in ländlicheren Gegeneden als in Ballungsgebieten oder in der Stadt, wo die Mieten für Wohnobjekte deutlich höher sind.

Nicht zuletzt sollten Hauseigentümer die Instandhaltungskosten bedenken, die für ein Haus deutlich höher sind als für eine Eigentumswohnung.

Wer ein Mietobjekt veräußern möchte, kann dadurch eine nicht zu unterschätzende Summe bzw. jede Menge Kapital freisetzen. Dieses Kapital kann anderweitig angelegt werden, um die Ertragschancen zu erhöhen.

Wie verkauft Seiberth Immobilien Ihr Haus?

Bevor wir Ihre vermietete Immobilie für Sie verkaufen, begutachten wir diese bei einem Vororttermin. Dabei gehen wir besonders auf die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie ein. Auf der Basis der gewonnenen Erkenntnisse erstellen wir eine umfangreiche Bewertung nach Gutachterstandard, um im Anschluss mit einem realistischen Verkaufspreis eine erfolgreiche Vermarktung starten zu können.

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Wer kauft ein vermietetes Haus?

Für die Veräußerung Ihres aktuell vermieteten Wohnobjektes können einige Interessenten in Frage kommen. Im Wesentlichen handelt es sich um drei unterschiedliche Personengruppen. Diese sind folgende:

Der aktuelle Mieter

Für den Kauf eines Mietobjektes kann auch der aktuelle Bewohner in Frage kommen. Eigentümer müssen bei der Veräußerung dem aktuellen Bewohner kein Vorkaufsrecht gewähren, allerdings kann es durchaus vorkommen, dass dieser Kaufinteresse zeigt.

Kapitalanleger

Eine weitere Personengruppe sind Käufer, die auf der Suche nach einer sicheren Kapitalanlage sind. Haben Sie einen zuverlässigen und solventen Mieter, kann der neue Hauseigentümer von einer sicheren Mieteinnahme weiter ausgehen, auch wenn diese vergleichsweise mit Gewerbeobjekten nicht hoch ist.

Eigennutzer

In der Regel wollen Hauskäufer die Immobilie selbst nutzen. Nach dem Kauf eines vermieteten Hauses müssen die neuen Eigentümer Eigenbedarf bei den bisherigen Mietern anmelden, wenn sie das neu erworbene Objekt selbst bewohnen wollen. Hierfür gibt es Regelungen und Fristen zu beachten, auf die wir gesondert im Ratgeber noch eingehen werden.

Was ist ein Mietobjekt wert?

Vor der Veräußerung empfehlen wir dem Eigentümer erst einmal in Erfahrung zu bringen, wie viel die eigene Immobilie wert ist. Ein Mietshaus zu bewerten ist deutlich komplexer als ein leerstehendes Einfamilienhaus. Dabei geht es nicht nur darum, dass der Vermieter, der Makler und der aktuelle Mieter sich auf Besichtigungstermine einigen müssen.

Vielmehr sollten der Immobilienmakler und der Eigentümer zuvor eine Zielgruppenanalyse durchführen, bei der festgestellt wird, für wen das zu verkaufende Mietshaus überhaupt in Frage kommt. Je nachdem welche Zielgruppe anvisiert werden soll, kommen zwei unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Tragen: das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Immobiliengutachten kosten

Immobiliengutachten

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren

Soll das vermietete Haus an einen Eigennutzer verkauft werden, sprich der neue Besitzer beabsichtigt Eigenbedarf beim aktuellen Bewohner anzumelden, um die Immobilie selbst zu bewohnen zu können, so findet die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren statt. Bei dieser Methode wird der Immobilienmakler andere, ähnliche Vergleichsobjekte auf bestimmte Merkmale und Eigenschaften miteinander vergleichen und analysieren, um den Hauswert ermitteln zu können und schließlich den Verkaufspreis festzulegen.

Bewertung nach dem Ertragswertverfahren

Wird das vermietete Haus an Kapitalanleger verkauft, die eine sichere Anlage für Ihr Geld suchen, so kommt nur das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode in Frage. Hier ermittelt der Immobilienmakler den Ertrag bzw. Gewinn, der beim Kauf der Immobilie und durch die Mieteinnahmen erzielt werden kann.

Hausbewertung durch Seiberth Immobilien

Überlassen Sie die Bewertung Ihres vermieteten Hauses den Immobilienmaklern von Seiberth Immobilien – Ihrem fachkundigen und professionellen Immobilienmakler. Wir analysieren den Markt in Ihrer Region und berücksichtigen die individuellen Faktoren Ihrer Immobilie, die den Marktwert positiv beeinflussen, wie z.B. die Lage und der Zustand des Hauses.

Wir als professionelle Immobilienmakler werden den Wert Ihrer Immobilie anhand beider Bewertungsverfahren ermitteln und zudem die individuellen Merkmale und Eigenschaften des Objektes für das Wertgutachten berücksichtigen, die entweder wertsteigernd oder wertmindernd sich auswirken können. Werden all diese Faktoren berücksichtigt, können wir einen angemessenen und vor allem realisierbaren Verkaufspreis für das Mietobjekt erzielen.

Weitere Informationen zu Bewertungsmethoden und wichtigen Wertbeeinflussenden Faktoren finden Sie in unserem Ratgeber Haus schätzen lassen

Besichtigung eines Mietshauses – wie geht man vor?

Bei einem Mietobjekt können Besichtigungstermine nicht zu jedem beliebigen Zeitpunkt durchgeführt werden. Sie müssen aber das zu veräußernde Objekt nicht nur von außen zeigen. Es ist gesetzlich geregelt, wann Besichtigungstermine für vermietete Objekte stattfinden können. Als Eigentümer eines vermieteten Wohnobjektes haben Sie das Recht Hausbesichtigungen durchzuführen, allerdings müssen Sie die Termine mit dem aktuellen Bewohner abstimmen.

Die Immobilie können Sie als Eigentümer, Ihr Makler und die potentiellen Kaufinteressenten nur in Begleitung betreten, wenn ein Termin mit dem aktuellen Mieter abgestimmt wurde.

Bis zu zwei Stunden pro Woche Besichtigungszeit muss der Mieter akzeptieren. Was darüber hinaus geht, muss er nicht zustimmen. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind gesetzlich nicht erlaubt. Darunter fällt auch, wenn der aktuelle Bewohner nicht vor Ort oder im Urlaub ist. In diesen Fällen kann der Mieter den Zutritt verweigern.

Vermietete Wohnung verkaufen

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Darf man Mieter wegen Verkauf des Hauses kündigen?

Laut Gesetzgeber darf das Mietverhältnis zwischen Eigentümer eines vermieteten Wohnobjektes und dem aktuellen Bewohner aufgrund des Verkaufs nicht gekündigt werden. Der Eigentümer hat allerdings zwei Optionen, um das Mietverhältnis vor einer möglichen Veräußerung zu beenden.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Können sich Eigentümer und Mieter auf einen vorzeitigen Auszug des Mieters einigen, so können in einem Mietaufhebungsvertrag die Konditionen für den Auszug verhandelt und festgehalten werden. Der Mieter hat das Recht einzelnen Klauseln aus dem Mietaufhebungsvertrag und dem gesamten Vertrag selbst vor dem Abschluss jederzeit zu widersprechen. Unterschreiben beide Vertragsparteien die Vereinbarung, ist diese dann bindend.

Was ist die Auszugsprämie?

Dem Eigentümer steht es auch frei, eine Einmalzahlung, auch Auszugsprämie genannt, für einen vorzeitigen Auszug anzubieten, wenn der Bewohner ohne Kündigungsgrund von Seiten des Vermieters vorzeitig das Objekt räumt. Dies bietet sich an, wenn das bisherige Verhältnis zwischen den Mietparteien stets problemlos war.

Wann darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

Der Eigentümer kann aufgrund von Eigenbedarf das Mietverhältnis kündigen. Allerdings gibt es dafür unterschiedliche Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen.

So darf zum einen nur dann wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn entweder der Vermieter selbst oder ein Familienangehöriger das Objekt bewohnen soll. Zum anderen muss von Seiten des zukünftigen neuen Bewohners ein berechtigtes Interesse vorliegen und das Objekt nach dem Auszug des Mieters mindestens drei Jahre selbst bewohnen.

Welche Rechte hat der Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf?

Wird einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt, so hat dieser unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit der ausgesprochenen Kündigung zu widersprechen. Hierfür muss ein sogenannter Härtefall vorliegen. Ein Härtefall ist zum Beispiel hohes Alter des aktuellen Mieters oder eine bestehende Behinderung. Auch eine Schwangerschaft gilt als Härtefall.

Ein Eigentümer sollte immer mit Bedacht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wählen. Gerichte prüfen Kündigungen wegen Eigenbedarfs sehr genau, wenn es zum Rechtsstreit zwischen den Mietparteien kommt. Mieter können noch Jahre später einen Einzug verlangen und Schadensersatzansprüche erheben.

Welche Kündigungsfristen müssen bei Eigenbedarf eingehalten werden?

Kündigt der Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf, so muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. 

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht auf das vermietete Wohnhaus?

Wird ein Mietobjekt zum Verkauf angeboten, so steht dem aktuellen Mieter kein Vorkaufsrecht zu. Ein Vorkaufsrecht steht nur solchen Mietern von Wohnungen zu, deren Wohnung sich in einem Mehrfamilienhaus befindet. Dies gilt auch für aktuelle Bewohner von Eigentumswohnungen, die verkauft werden sollen.

Der Eigentümer kann seinem aktuellen Mieter das Wohnobjekt durchaus zum Kauf anbieten, wenn er das möchte und dieser Interesse bekundet. 

Welche Unterlagen benötigt man für den Verkauf eines vermieteten Hauses?

Vor der Veräußerung bedarf es einiger Vorbereitungen, unabhängig ob das Objekt vermietet ist oder leer steht. Doch gerade bei vermieteten Häusern, die zum Verkauf angeboten werden, sollten Eigentümer mehr Arbeitsaufwand für die Verkaufsvorbereitungen einkalkulieren. Darunter fallen auch notwendige Unterlagen, die zusammengetragen und ggfs. beantragt werden müssen.

Folgende allgemeine Unterlagen benötigen Sie bei einem Hausverkauf:

DokumentBezugsquelle
GrundrissArchitekt, Bauträger
GrundbuchauszugGrundbuchamt
FlurkarteLiegenschaftskataster
LageplanEigentümer
EnergieausweisEnergiedienstleister
Wohn- und NutzflächenberechnungEigentümer
Rechnungen der BetriebskostenEigentümer
GrundsteuernachweisEigentümer

Verkaufen Sie Ihr vermietetes Haus, benötigen Sie zudem weitere Unterlagen. Diese sind wie folgt aufgelistet:

DokumentBezugsquelle
Aktueller Mietvertrag inkl. der letzten MieterhöhungEigentümer
Betriebskostenabrechnungen mit Angabe der Umlage auf den MieterEigentümer
Übersicht Instandhaltungsrücklage für die MietwohnungEigentümer
Sondervereinbarungen mit dem Mieter, wenn vorhanden. Eigentümer

Kaufvertrag – was muss enthalten sein?

Entschließen sich Eigentümer für den Verkauf Ihres Mietobjektes, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, der auch einige Besonderheiten berücksichtigt. Erwähnen Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, dass es sich dabei um ein Mietobjekt handelt. Außerdem empfehlen wir Ihnen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auch im Kaufvertrag zu erwähnen. Legen Sie dem Kaufvertrag auch den aktuellen Mietvertrag bei. Dies sorgt für die nötige Transparenz.

Verbindliche Vereinbarungen wie die Mietzahlungen, die Mietkaution und die Zahlung der Betriebskosten sollten ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden, um etwaige Unklarheiten zu vermeiden.

Am besten legen Sie den Zeitpunkt fest, ab wann die Mieten und die Mietkaution dem neuen Käufer zugestehen. Dies gilt auch für die Zahlung der Betriebskosten durch den neuen Eigentümer.

Welche Kosten fallen beim Verkauf eines Hauses an?

Veräußern Eigentümer Ihr Haus, so fallen hier generell immer Kosten an, unabhängig davon, ob dieses vermietet ist oder vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Im Folgenden haben wir für Sie eine Auflistung der anfallenden Kosten zusammengestellt, mit denen Sie rechnen müssen, wenn Sie Ihr Mietobjekt verkaufen.

Sollten Sie noch rechtliche Beratung benötigt haben, müssen Sie noch die Anwaltskosten mit einkalkulieren.

Hausverkauf kosten

Kosten beim Hausverkauf

Diese Kosten fallen an!

Welche Steuern fallen an?

Verkaufen Sie Ihr Mietshaus, müssen Sie gegebenenfalls mit der Spekulationssteuer rechnen. Es hängt allerdings von gewissen Parametern ab, ob Sie die Spekulationssteuer zu entrichten haben.  

Liegen all diese Voraussetzungen vor, so ist die Spekulationssteuer zu leisten. Diese richtet sich nach dem jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen.

Lassen Sie sich bei der Veräußerung Ihres vermieteten Wohnobjektes beraten, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie die Spekulationssteuer entrichten müssen. Wir als professionelle Immobilienmakler können die Voraussetzungen einschätzen und Sie bei der Veräußerung unterstützen.

Disclaimer:

Die Informationen und Empfehlungen aus unseren Ratgebern sind keine Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung, sondern unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr. Für die Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuer- und Finanzberater oder Rechtsanwalt.

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